山西省太原市中级人民法院
民事二审判决书
案由：买卖合同纠纷
（2021）晋01民终1206号
上诉人（原审原告）：乌某，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张某1，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜某，北京市中唐律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：太原君碧房地产开发有限公司，住山西省太原市小店区学府街158号君泰商座1幢702室。
法定代表人：宗某，董事长。
委托诉讼代理人：郭某，山西晋商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张某2，山西晋商律师事务所律师。
太原市小店区人民法院经审理查明，2018年5月20日，原告乌某（买受人）与被告太原君碧房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20170068956的《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告以出让方式取得位于龙城南街259号地块土地使用权，开发建设项目暂定名为碧桂园天汇1.2号楼，商品房预售许可证号为（2017）并商房预售字第0115号；原告购买被告开发建设的上述项目中1幢××元房屋一套，房屋单价为11876.16元/平方米，建筑面积96.76平方米，该商品房总金额1149137元；关于支付方式，买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付房屋总价款的26.03%计299137元，并向贷款银行办理按揭申请手续，于2017年9月15日前将房屋总价款的73.97%计850000元以银行按揭付款的形式支付给出卖人；出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品；合同十四条约定该商品房供水、供电设施在商品房交付之前建设完毕；以及其他相关事项。2017年8月14日，原、被告双方就购房一事还签订《补充协议》一份，关于该套房屋的交付与交接手续部分约定：出卖人按照本补充协议及合同附录三约定的交付标准进行交付；买受人明确且知悉且自愿同意将合同第十一条约定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”；该商品房存在与本补充协议附录三约定装饰装修及相关设备标准不一致问题的，买受人有权要求更换，出卖人负责更换、承担更换费用，更换期间按照每日20元补偿买受人房屋使用损失；以及其他相关内容。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款、办理了银行按揭贷款手续并已将按揭贷款支付给被告，已支付完毕全部购房款。2019年8月29日，原告所购房屋所在楼栋经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格；2019年9月24日，原告所购房屋所在楼栋在太原市住房和城乡建设局进行了建设工程竣工验收备案登记。2020年3月28日，原告在入住登记表上签字、接收相关材料后入住。该房屋所在小区现仍为临时用电，原告接收房屋后，预缴电费500元，但其入住后所产生的电费均由被告统一负担。被告称其正在与有关部门协调尽快办理正式用电手续。现原告以被告交付的房屋使用的是临时用电，且绿化、环保均未通过验收，被告交付的是未经验收合格的房屋，不能满足买受人基本居住为由，诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。经本院组织调解，双方未达成一致调解意见，故调解未果。
太原市小店区人民法院认为，原告乌某与被告山西君碧房地产开发有限公司之间所签订的关于本案所涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告已支付完毕全部购房款。本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交房的违约情形、是否需要支付原告逾期交房违约金。合同约定，被告应于2019年8月31日之前向原告交付经验收合格的商品房，案涉房屋所在楼栋已于2019年8月29日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，依照双方所签订的补充协议约定，“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”，可见原告在合同约定的交付期限届满之日前可自行前往被告处办理交接手续；在此情况下，原告于2020年3月28日前往被告处办理收房手续，不能视为被告存在逾期交房的情形，原告主张由被告支付其自2019年9月1日起开始计算的逾期交房违约金，本院不予支持。原告认为涉案房屋至今未纳入城市供电网络，仅为临时用电，此情况下即使接收了房屋也应认定为逾期交房，被告需对此承担违约责任；对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中原告在接收房屋后，宜认定为实际交付为宜。根据双方合同的约定，交付房屋应符合“电表为一户一表”，而被告交付的房屋目前的用电状况仍为临时用电，虽不符合合同约定，但认定为瑕疵履行较为合理。在双方所签订的相关合同、协议中对于使用临时用电这一瑕疵履行行为未明确约定违约责任，实际履行中被告自愿负担纳入城市供电网络之前原告用电所产生的电费，可视为对原告使用临时用电的一种补偿措施，原告亦未提交其他相关证据证明由于被告这一瑕疵履行行为给其造成了具体的损失，故对于原告据此要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的案涉房屋所在项目未经过绿化、环保验收也能视为逾期交房的主张，合同中对此并未进行明确约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告乌某的诉讼请求。案件受理费1111元（原告已预交），由原告自行负担。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第三条关于该商品房的交付与交接手续部分约定：出卖人按照本补充协议及合同附录三约定的交付标准进行交付；买受人明确知悉且自愿同意将合同第十一条约定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。”《商品房买卖合同》第十四条约定，供水供电设施、电信设施、燃气设施、暖气设施、有线电视在商品房交付之前建设完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述设施可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。该约定有下划线标注强调。上述合同有乌某与太原君碧房地产开发有限公司的签章，为双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，涉案房屋于2019年8月29日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格；乌某未于双方约定的交房日前往收房；被上诉人虽未完成市政供电但双方已约定不得以此拒绝收房，且未给上诉人乌某造成损失。故乌某以太原君碧房地产开发有限公司未在约定的期限交付验收合格的房屋，且未接通市政用电为由要求太原君碧房地产开发有限公司承担延期交房违约责任，不符合合同约定，亦无法律支持，本院对其请求不予支持。
综上所述，乌某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费共计人民币3333元，由上诉人乌某负担。
本判决为终审判决
审判长 李翠萍
审判员 武涛
审判员 吕斌
法官助理 刘玉龙
书记员 孟美荣
2021-03-23
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