山东省济南市中级人民法院
民事二审判决书
案由：案外人执行异议之诉
（2021）鲁01民终5284号
上诉人（原审被告）：崔某某，男，1979年5月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马某某，女，1976年12月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王亮（系马某某丈夫），男，1976年9月15日出生，汉族，住济南市。
原审第三人：张某某，女，1974年7月8日出生，汉族，住济南市。
一审法院认定事实：2017年11月11日，张某某与马某某签订房地产转让合同一份，约定将位于济南市室的房屋与济南市依山郡四区8栋车库101出售给马某某。房屋建筑面积258.18平方米，用途为住宅，车库建筑面积为40.71平方米，总价款880万元。付款方式：签订合同当日马某某应当向张某某支付定金120万元；于2017年11月30日前向张某某支付第二笔购房款200万元；2017年12月31日前向张某某支付第三笔购房款120万元；在张某某取得房产证后及马某某通过银行贷款审批后10个工作日内办理过户手续，过户当日马某某向张某某支付第四笔购房款140万元；剩余购房款300万元，在银行发放贷款之日，由银行向张某某直接支付。合同签订后，自2017年11月9日起至2019年10月16日止马某某共向张某某支付购房款500万元。由于张某某家中原因，张某某未能及时按合同约定办理涉案房屋的产权证，也未能用马某某支付的房款办理银行解押。2019年4月1日，马某某与张某某签订补充协议，协议约定，为保证涉案房产顺利解押过户，经马某某与张某某协商一致，马某某将剩余房款中的380万元作为保证金不再支付，张某某自即日起二年未能办理解押，马某某将用380万元保证金支付抵押银行办理解押，剩余房款马某某根据资金情况支付张某某并保留追究其法律责任的权利。
崔某某与张某某因民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年8月8日作出（2019）鲁0102民初8106号财产保全裁定，于8月13日作出（2019）鲁0102民初8106号协助执行通知书，要求济南市自然资源和规划局协助查封涉案房产，10月25日作出（2019）鲁0102民初8106号民事调解书。调解书生效后，因张某某未履行调解书确定的义务，申请执行人崔某某向一审法院申请强制执行。一审法院于2019年11月15日作出（2019）鲁0102执8137号执行通知书，责令张某某履行法律文书确定的义务。2020年1月13日马某某向一审法院提出书面执行异议，要求中止对涉案房产的执行，并解除查封。2020年6月28日，一审法院作出（2020）鲁0102执异16号执行通知书，要求马某某将剩余购房款380万元交付一审法院提存。2020年6月30日，马某某向一审法院出具书面意见，认为涉案房屋剩余购房款因张某某在银行设立抵押、且未按约定解除抵押为由，不同意将剩余购房款380万元交至一审法院。2020年7月1日，一审法院作出（2020）鲁0102执异16号执行裁定书，以马某某未按要求将剩余款项交付一审法院，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件为由，裁定驳回了马某某的异议。
一审法院认为，马某某与张某某签订的补充协议约定，马某某将剩余房款中的380万元作为保证金不再支付，张某某自即日起二年未能办理解押，马某某将用380万元保证金支付抵押银行办理解押。该补充协议性质上属于附条件的合同，因马某某支付380万元的条件还未成就，该380万元的剩余房款属于张某某尚未到期的债权，不应提前支付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马某某与张某某签订了合法有效的房地产转让合同，实际占有、使用涉案房屋，支付了大部分购房款，由于张某某的原因未办理过户登记，因此，马某某要求停止对涉案房屋的强制执行，并要求解封，理由正当，一审法院予以支持。马某某要求撤销（2019）鲁0102执8137号执行通知书、（2019）鲁0102民初8106号协助执行通知书不属于本案的审查范围，对此一审法院不予处理。
本院认为，本案争议的焦点问题是，马某某对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案事实，涉案房产系张某某购买自华润置地（山东）发展有限公司。崔某某与张某某民间借贷纠纷一案，因张某某未履行调解书确定的义务，一审法院于2019年8月13日查封了登记在房地产开发商名下的涉案房产。关于马某某对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益问题，应参照上述司法解释规定予以处理，本院分述如下：
首先，关于房屋买卖合同的签订问题。马某某与张某某之间《房地产转让协议》合法有效，签订时间为2017年11月11日，早于人民法院查封涉案房产的时间。
其次，关于房款的支付问题。根据双方《房地产转让协议》约定，合同总价款880万元，其中440万元由马某某支付，其余440万元分别是以张某某清偿银行抵押贷款办理涉案房屋过户登记、马某某取得银行贷款支付为付款条件。马某某自2017年11月9日起至2017年12月29日按合同约定支付440万元，2018年11月18日至2019年10月16日，马某某又通过银行转账形式向张某某支付购房款60万元，共支付500万元，已经支付了大部分购房款。双方补充协议，约定剩余房款的支付以房屋解除抵押为条件，故根据双方约定，结合涉案房屋尚未解除抵押，也没有办理过户登记的实际情况，马某某支付剩余房款的客观条件尚不具备，剩余款项虽未支付或交付执行亦有客观合理理由。崔某某主张补充协议因恶意串通无效，但没有提供证据证明双方具有恶意串通的事实，故本院对其主张不予采信。一审时崔某某未对补充协议形成时间申请司法鉴定，二审再提出该申请，本院不予准许。崔某某关于该剩余购房款属于张某某对马某某的到期债权应纳入执行范围的主张，不属于执行异议之诉案件审查范围，其可另行依法处理。
再次，关于马某某对涉案房屋的占有使用问题。根据马某某一审提交的其支付涉案房产装修保证金及物业费收款收据、转账凭证等证据，可以认定马某某作为购房人在涉案房产查封前已实际占有使用该房屋。
最后，关于涉案房产未办理过户登记的原因问题。马某某与张某某签订涉案《房地产转让协议》时，涉案房产虽已设定抵押，但双方合同对于银行抵押贷款的清偿已经做出约定，马某某作为买房人已尽到注意义务，其仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，不能以此认定马某某对涉案房屋未办理过户存在过错。就案涉房产过户手续办理问题，结合双方合同关于付款方式的约定，张某某未解除抵押及后续查封的客观存在，张某某亦予以认可，故综合案件事实，不足以认定房屋未办理过户手续系由马某某原因造成。
综合本案案件事实并参照上述司法解释规定，一审判决排除涉案房产执行的处理结果，并无不当，本院予以维持。
综上所述，崔某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费73400元，由上诉人崔某某负担。
本判决为终审判决。
审判长武绍山
审判员王立强
审判员孙磊
书记员李敏
2021-08-24
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