再审申请书1

2013年9月6日1,479 2857字

再审申请书

申请再审人(原审原告)

被申请人(原审被告)

申请人对广州人民法院于日作出的20号民事判决不服,申请再审。

请求事项:

1.撤销广州号民事判决第二项。

2.判令被申请人退还申请再审人预付的房屋租金人民币4433330元及物业管理费1178元以及支付违约金人民币60000元。

事实和理由:

一、原判决认为申请再审人应当向被申请人支付20年月日起至同年41日止的房屋租金,明显超出诉讼请求,应予纠正。

本案中,申请再审人作为原审原告,诉请原审法院判令被告(被申请人)退还自2009118日起至31日止的房屋租金人民币443333元及物业管理费117元;判令被告支付违约金人民币12000元;判令被告履行房屋交接义务;判令本案全部诉讼费用由被告承担。然而,申请再审人从未要求原审法院对200932日至同年41日止的房屋租金作出处理,被告也未就该期间租金提出反诉,所以原判决认为申请再审人应当向被申请人支付该期间的房屋租金(详见原审判决书第5页第12行),明显超出了申请再审人诉讼请求的范围。根据我国《民事诉讼法》第179条第一款第十二项“原判决超出诉讼请求的,人民法院应当再审”的规定,本案原判决应予再审,该超出诉讼请求范围的认定应予纠正。

二、原判决认为申请再审人与被申请人双方可自行清算2009118日起至同年31日止的房屋租金,明显遗漏诉讼请求,应予纠正。

申请再审人诉请原审法院判令被告(被申请人)退还自2009118日起至31日止的房屋租金人民币443333元及物业管理费117元。就该项诉讼请求,原判决认为“双方可自行清算”(详见原审判决书第6页),从而对该项诉讼请求未作处理,明显遗漏了诉讼请求。根据我国《民事诉讼法》第179条第一款第十二项“原判决遗漏诉讼请求的,人民法院应当再审”的规定,本案应予再审,该遗漏诉讼请求应予审理。

根据案涉《租赁合同》的约定,被申请人应在200992日至200991日期间将房屋出租给申请再审人,并在上述租赁期间保持房屋及屋内设备处于良好的状态。然而,被申请人却在上述租赁期间内无故发函要求收回房屋,并擅自断电,强令申请再审人搬离租赁房屋。鉴于生活用电的供应是正常使用房屋的必要条件,故在租赁合同关系中,提供生活用电应是出租人的主要义务。本案中,被申请人作为出租人在租赁期间内不提供生活用电,导致申请再审人不能正常使用房屋,其应全额返还在上述断电期间内申请再审人已预付的租金人民币443333元。

三、原判决认定再审申请人没有按大楼管理规章,按时支付物业管理费,缺乏证据证明,应予纠正。

首先,原审原、被告双方提交的全部证据材料中均没有“大楼管理规章”等文件,故原判决以大楼管理规章为依据,认定申请再审人未支付物业管理费毫无事实依据。

其次,被申请人主张申请再审人未按时交纳物业管理费的唯一证据是广州市三原物业管理有限公司淘金管理处出具的《证明材料》。然而,该管理处并未出庭作证。根据我国《民事诉讼法》第七十条规定,“凡是知道案件情况的单位和个人,都有义务出庭作证。”同时,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条也规定:“证人应当出庭作证,接受当事人的质询。”因此,该管理处出具的《证明材料》不符合《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定,更不能作为认定申请再审人未按时交纳管理费的证据。因此,被申请人主张申请再审人未按时交纳物业管理费并无事实依据。而且,申请再审人在原审庭审中已对该《证明材料》的证据能力多次提出了异议,然而,法院却错误地认定申请再审人对该书面证言没有异议(详见原审判决第4页第78行“原告对该证明没有异议”),进而采纳和采信该证据,认定申请再审人存在未按时交纳管理费的事实,显属认定事实错误,应予纠正。

最后,特须说明的是,再审申请人从未拖欠物业管理费,在被申请人擅自断电前,再审申请人均足额缴纳物业管理费,被申请人也从未因此而被物业管理公司要求承担违约责任等。对此,再审申请人已在原审中提交充分的证据材料予以说明。

四、原判决未适用我国《合同法》的相关规定,对被申请人擅自解除合同及擅自断电的行为进行认定,显属适用法律和认定事实错误,应予纠正。

本案中,申请再审人与被申请人订立了《租赁合同》。该合同中约定了出租人与承租人的主要权利义务及违约责任等。因此,原审法院应适用我国《合同法》的规定对本案进行审理,认定被申请人是否有存在违反合同约定的行为以及该行为应如何承担违约责任等。然而,原判决并没有适用《合同法》对被申请人单方解除合同,并强行停止对租赁房屋供电等行为性质进行认定,仅仅简单地采用“欠妥”等含糊不清的词汇对被申请人的上述行为进行评价,又没有继续认定被申请人上述行为“欠妥”后应如何承担违约责任(详见原审判决书第56页“鉴于被告在未通知原告的情况下,擅自停止涉讼房屋供电的行为欠妥……双方可自行清算。”),而最终适用我国“民法通则”第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定进行判决。因此,根据我国《民事诉讼法》第一百七十九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第十三条的规定,原判决因认定事实错误、适用法律与案件性质明显不符以及确定民事责任明显违背法律规定,应予再审,并予纠正。

本案中,被申请人以申请再审人未按时交纳物业管理费为由单方解除合同,并强行停止对租赁房屋供电的行为已违反我国《合同法》的相关规定,理由如下:

首先,如前述,申请再审人不存在未按时交纳物业管理费的行为。申请再审人以此为由强行解除合同已违反案涉租赁合同约定,属无故解除合同,应承担违约责任,向申请再审人支付双倍押金人民币126000元。

其次,即使申请再审人未按时交纳物业管理费,该行为也未构成根本违约,被申请人无权行使合同解除权。

申请再审人自承租案涉房屋以来,每次均预付三个月的房屋租金,足额缴纳物业管理费、水电费等,正常地居住、使用租赁房屋,所以申请再审人不存在迟延履行主要债务的情形。即使原审法院认定申请再审人未按时交纳物业管理费,履行行为存在瑕疵,但是该行为也未构成根本违约,并导致租赁合同目的不能实现,被申请人不能据此行使解除权。因此,被申请人单方解除合同显然违反了租赁合同约定和合同法的规定,应承担违约责任,支付违约金。

综上,被申请人行使解除权既无合同约定,也不符合行使法定解除权的条件,故其在租赁期间内发函要求收回房屋,并擅自断电,以此迫使申请再审人搬离租赁房屋,显然违反了该租赁合同的约定,属于无故收回房屋的情形,应承担违约责任。

综上,鉴于原判决存在上述多项错误,申请再审人特根据我国《民事诉讼法》的相关规定向贵院提出再审申请,恳望贵院依法受理,并撤销原审错误判决,予以改判。

此致

市中级人民法院

                        申请再审人:

                                年

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