商品房买卖合同纠纷胜诉

2010年3月17日 评论 634 1624字

李某、张某诉广州某公司商品房买卖合同纠纷案

一、 案情介绍:

原告:李某、张某,两人系夫妻关系。

被告:广州某工贸公司。

原告于2007321日与被告广州某工贸公司签订了《认购书》与《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告开发的商品房一套,价值人民币1868888元,第一期楼款195110元于签署本合同时或之前付清,第二期楼款373778元于2005420日前付清,剩余楼款1300000元,须于买受人签订5日内办理申请银行按揭手续,按照按揭方式付款。出卖人应当在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书,否则,被告(出卖人)按已付房价款的1%向原告(买受人)支付违约金。

原告声称,《商品房买卖合同》签订后,其即依约定支付了前两期楼款,并办理了申请银行按揭贷款手续,于2008621日,与工商银行广州市白云支行签订了在《个人购房借款合同》,并同时办理了公正手续。因此,其依法履行了合同约定的义务。而被告在约定的时间内未能为自己办理房地产权证,并在逾期办理房地产权证之后,不将房地产权属证书交付给自己。由于未取得房地产权证,无法出售该房屋,已给自己造成巨大的经济损失。并且原告称,其多次要求被告尽快履约,被告均置之不理。因此,原告认为,被告违反了合同的约定,理应承担相应的责任,要求被告立即将办理好的房地产权属证书交付给自己。

被告声称,其一直在积极履行与原告签订的《商品房买卖合同》,该房屋已按合同约定办理了房地产权证,因此不存在逾期办证违约的问题。而原告存在拖欠房款本金的情况,经催告后仍不支付,根据相关法律的规定其有权在原告支付完全部房屋本金之后再交付房产证给原告。并且双方在合同中未约定逾期交付房地产权证的违约责任条款。

现原告委托我所代为提起诉讼,请求法院依法维护其合法权益。

二、律师对该案件的分析:

1、案件争议焦点:

1)原告是否存在拖欠房款本金,并经催告拒不支付的行为。

2)被告主张的逾期交付房地产权属证书的抗辩理由是否成立。

3)被告交付房地产权证书的义务是主合同义务还是随附义务。

2、意见:

1)被告认为原告存在拖欠房款本金1300000元,并经催告拒不支付的行为。该主张不成立。对于该最后一期楼款1300000元,按约定由按揭方式代为支付。在双方签订《商品房买卖合同》和支付了前两期楼款之后,就及时办理了申请银行按揭贷款手续,于2006621日,其与工商银行广州市白云支行签订了在《个人购房借款合同》,并同时办理了公证手续。按照惯例,贷款银行审查贷款手续的时间一般为两到三个月,对按揭贷款部分的楼款的支付并非由买受人所能控制,所以,就按揭贷款部分的楼款来说,原告并不存在拖欠房款,经催告拒
不支付的行为。

2)被告提出的因原告存在拖欠房款并经催告拒不支付的行为,其有权在原告支付完全部房屋本金之后再交付房产证给原告该项抗辩理由也不成立。《合同法》第67条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中,原告已按《商品房买卖合同》的约定办理了申请银行按揭贷款手续,约定按揭支付第三期房款1300000元,并办理了公证手续,不存在拖欠房款等不履行相关合同义务的行为,被告的抗辩理由明显缺乏依据。

3)原告与被告所签订的《认购书》和《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,原、被告双方当事人均应依法履行。本案中原告按照《商品房买卖合同》的规定在约定的时间内向被告支付了第一期和第二期购房款项,并办理了个人购房借款合同,已履行了按揭贷款义务,不存在违反合同约定的情况。《商品房买卖合同》中卖方的主要义务是按照合同约定的时间为原告办理房地产权证书并交付房屋。交付房地产权属证书作为交付房屋的一部分,理应属于履行合同的随附义务。按照《合同法》的有关规定,被告应当在在履行主合同义务的同时向原告履行该义务。

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weinxin
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