泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：商品房预售合同纠纷
（2021）鲁0911民初3364号
原告：刘某某，男，1990年10月10日出生，汉族，住山东省新泰市。
委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。
被告：泰安某某保达置业有限公司，住所地泰安市岱岳区泰安旅游经济开发区环湖西路商业泰山美墅E1楼108室。
法定代表人：周国森，董事长。
委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李铭柱，山东盈和盈律师事务所律师。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告所开发的位于岱岳区房屋一套。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，总金额506772元。第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束60日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日签订的《补充协议》第三条约定：产权登记，该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话邮寄（含特快专递）的方式通知买受人，买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续，因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。2015年10月10日原被告双方签订房屋移交结算协议书，载明：被告于2015年10月10日将涉案房屋交付给原告，原告共计交纳房款为506772元。被告于2018年5月21日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。
另查明，2012年12月12日，被告完成涉案工程消防备案，取得建设工程消防备案结果通知书：泰公消（2012）S0195号。2015年3月1日，山东省政府根据《中华人民共和国消防法》、《山东省消防条例》出台公布山东高层建筑消防安全管理规定（省政府令第285号）。以上规定公布后，被告就新兴?悦蓝山1#、2#、3#、6#楼救生缓降器加工订货并于2017年2月12日进行招标，2017年3月24日签订中标合同，工期自2017年3月24日后开始计算180日即在2017年8月1日之前完工。施工后以上工程在2017年8月1日完成了消防验收。
再查明，在本院（2018）鲁0911民初1451号民事判决书中查明：2017年11月7日，被告在新兴?悦蓝山小区1号楼、2号楼、3号楼、6号楼处张贴《关于办理房产证的通知》，向业主催收办理产权登记证的个人资料及房屋契税、代理费等费用。2018年6月20日，被告又在小区内张贴关于办理不动产权证的通知。
以上事实有当事人陈述、商品房预售合同、房屋移交结算协议书、建设工程消防备案结果通知书、省政府令第285号、关于办理房产证的通知、（2018）鲁0911民初1451号民事判决书复印件等证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务，被告于2015年10月10日将房屋交付给原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2017年9月29日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年5月21日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，因此被告应当自2017年9月29日起承担延期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。被告辩称，导致所有权登记办证延期是不可抗力及防火规范变更等因素造成的，不应承担违约责任。被告认为2015年3月1日山东省政府根据《消防法》、《山东省消防条例》出台了新的政策性规定，导致被告必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间，但被告迟至2017年2月才对有关项目进行招投标，拖延长达近两年的时间，难以自圆其说，而且被告亦未履行向买受人及时告知和证明的义务，亦不符合涉案合同第二十三条的约定，故被告所主张的其逾期办证的免责条件不成立，对被告的该辩解本院不予采信。
关于违约金的截止时间。涉案楼栋已办理完毕不动产证，涉案房屋具备了办理不动产权证的条件,故违约金的计算时间应截止到涉案楼栋不动产证办理完毕的时间即2018年5月21日。
关于违约金的计算标准。双方签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证被告的违约责任没有约定明确的计算方式。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金酌定为年息4.75%。违约天数自2017年9月29日至2018年5月21日为234天，违约金为15432.25元（506772×4.75%/365×234天=15432.25元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告泰安某某保达置业有限公司于本判生效之日起十日内支付原告刘某某违约金15432.25元；
二、驳回原告刘某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取95元，由被告泰安某某保达置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判员冯美玲
法官助理傅洋洋
法官助理吴振锋
书记员张叶青
2021-05-25
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