高安市人民法院
民事一审判决书
案由：物业服务合同纠纷
（2021）赣0983民初2188号
原告:江西省某某物业管理有限公司,住所地江西省宜春市高安市。
法定代表人:喻某某,该公司经理。
委托诉讼代理人：付某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市，该公司员工，特别授权。
委托诉讼代理人：邹某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市，该公司员工，一般代理。
被告:高安市某某某形象设计店,住所地高安市瑞阳大道。
经营者:左某某，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。
被告:邓某某,男,汉族,江西省高安市人。
综合以上认证并结合当事人陈述，本院认定事实如下：被告邓某某为涉案高安市亿达广场B11店面的所有权人，建筑面积为87.84平方米。2017年9月26日，被告邓某某将其所有的B11店面出租给被告某某某设计店的经营者左某某用于经营，双方签订了租赁店面协议书，并约定水电费及租赁期间产生的各种税费由被告某某某设计店经营者左某某自行承担，并缴付押金3000元。双方未约定物业费由谁缴纳。2019年6月19日，原告某某物业公司与高安市亿达广场业主委员会签订《物业服务合同》，高安市亿达广场业主委员会委托原告进行小区的物业管理，原告收取物业费，双方签订的合同第六条中约定物业收费标准为商业店面为每平方米每月1.5元，商业用电每度1元；合同同时约定物业费按年度缴纳，业主/使用人应于每年的5月19日至7月19日缴费，逾期缴费的每逾期一日按欠费总额的千分之五支付违约金。2020年3月21日、8月13日及9月27日，原告某某物业公司向业主被告邓某某的父亲邓秋根及被告某某某设计店送达了三次物业费催缴函，通知要求其缴纳2019年6月19日至2021年6月18日的物业费。被告某某某设计店的经营者左某某签收了2020年的缴费通知并存放于店内。原告经多次催缴无果后，遂向法院提起诉讼。
本院认为，原告某某物业公司与高安市亿达广场业主委员会签订物业服务合同，双方物业服务合同关系成立，双方权利义务明确，应当受到法律保护。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条之规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告邓某某作为高安市亿达广场B11商铺的业主，高安市亿达广场业主委员会与原告所签订的物业服务合同对其具有约束力，物业服务合同约定物业费按年度缴纳，故原告要求被告邓某某支付2019年6月19日至2021年6月19日年度的物业费3162元（87.84㎡×1.5元/月×24月），合法有据，本院予以支持。
关于原告主张被告某某某设计店承担物业费的问题，原告提供的物业服务合同虽然规定物业费由业主或使用人缴纳，但该合同的相对方为原告及高安市亿达广场业主委员会，高安市亿达广场业主委员会在合同中作出的约定对被告邓某某具有约束力，但对合同之外的第三人被告某某某设计店并无约束力。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告邓某某与被告某某某设计店仅对水电费及税费的缴纳进行了约定，对物业服务费用未进行约定，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。
关于原告主张的拖延物业费的违约金问题，依据原告与高安市亿达广场业主委员会签订物业服务合同之规定，物业费按年度缴费，缴费时间为每年的5月19日至7月19日，业主或使用人每逾期一日按欠费总额的千分之五支付违约金。原告通知被告缴纳的是至2021年6月19日的物业费，6月19日之前缴纳均不属于违约，故本院认为原告主张物业费的违约金于理不合，本院不予支持。
为了维护社会主义市场经济制度，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告邓某某在本判决生效之日起十日内支付原告江西省某某物业管理有限公司物业费3162元。
二、驳回原告江西省某某物业管理有限公司的其他全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓某某承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审判员黄春根
书记员刘丹
2021-04-27
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