商品房预售合同纠纷上诉状

2012年3月15日1,926 1397字

民事上诉状

上诉人

上诉人因商品房预售合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院《民事判决书》,现依法提出上诉。

上诉请求:

1、撤销原判,依法改判解除上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》,被上诉人返还上诉人首期购房款元;

2判令被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用

事实与理由:

一、上诉人因房贷新政的实施而已无实际履约能力,依法享有合同解除权。

上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》在前(2010330日签约),房贷新政实施在后(2010415日颁布实施),客观上造成了上诉人无继续履约的能力。贷款银行按照国发〔201010号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%”的规定,要求上诉人将首期楼款增加至总楼价款的30%,否则,银行拒绝办理按揭贷款。上诉人已经支付的首期楼款642717元中的20余万元是通过亲友筹措借来的,现突然增加一成首付并且还要增加贷款利率,即原告必须至少再筹措到三十五万元才能获得银行按揭贷款,这远远超过了上诉人的承受能力,客观上造成了上诉人无继续履约的能力,事实上合同已经无法继续履行了,所以基于此点,上诉人依法享有单方的合同解除权。

二、原审判决适用法律错误。

原审判决认为当事人双方签订《商品房买卖合同》合法有效,并不享有合同解除权,这明显属于适用法律错误。虽然,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,但房贷新政的实施不可归责于双方,对于国务院对房地产实施宏观调控而突然改变贷款政策,这确实是上诉人无法预料更无法避免或克服的因素,对此,司法实践中很多法院是按照不可抗力来处理的。

退一步说,房地新政即使不属于不可抗力,也应该属于不可归责于双方的情势重大变更事由。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的规定,所谓“情势重大变更”是指:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。由于发生该种重大变化,将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

结合本次房贷新政的调整,虽然这种政策的调整是可以预见的,但是由于具体出台什么政策,是无法预知的,且难以以正常的商业风险来衡量,所以房贷新政无疑属于情势重大变化,上诉人依法可以解除合同,而且司法实践也是支持确无实际履约能力的一方以此为由解除合同的。

此外,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”,显然,本案中上诉人有权要求解除合同,退回购房款。

综上所述,上诉人认为,房贷新政的实施不能归责于双方,上诉人有权要求解除合同,并不承担任何违约责任。为了维护上诉人的合法权益,请上诉法院查明事实后,依法改判,支持上诉人的上诉请求。

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weinxin
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