《民法典》生效同一天，央行和銀保監會聯手頒布實施了一條關於房貸的重磅新規，新規全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，該新規對銀行房地產貸款和個人住房貸款比例均設定了上限不得突破，目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理，增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險。該新規似乎是國家出手意圖遏制房地產再次異常上漲的又一重大舉措，該舉措是否能達到遏制房地產又一波上漲熱潮各有看法，但房產無疑再次成為最火熱的話題。
而《民法典》1月1日生效從幾大方面影響着房產相關權利，在房價漲跌之間，該些法條的變化直接影響房屋產權人相關權利從而直接牽動“民生”神經。
一、住宅房屋70年產權屆滿后，是到期終止還是到期自動延續？自動延續是要繳納費用延續還是免費自動延續？非住宅房屋產權屆滿后又是如何？
第三百五十九條：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
《民法典》之前沒有法律法規明確對房屋產權70年屆滿后是否終止還是自動續期作出規定，雖然此前眾多意見傾向認為會自動續期，但不如《民法典》作出明確規定後來得心安，可謂《民法典》一錘定音。根據《民法典》該條規定，住宅房屋建設用地使用權期限屆滿后，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。而非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。也就是說住宅房屋產權到期后自動續期是有保障了，但商業住房還未定。但住宅建設用地使用權期限屆滿後續期是否需要再次繳納土地出讓金《民法典》也未做明確規定，自國家90年代開始商品房買賣進行房屋產權登記以來，第一批房產證70年產權到期仍有時日，到期後續期是否需要繳納土地出讓金才能延續還是免費直接續期以及非住宅房屋產權70年到期后何去何從留待國家慢慢斟酌，敬候法規政策出台。
二、轉讓有按揭或者其他抵押的房產，還要不要先還清抵押貸款才可以過戶？
第四百零六條：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
買過二手房的業主都知道，在《民法典》實施以前，二手房買家在辦理新產權證之前，均需等待賣家將其按揭貸款向銀行還完塗銷抵押之後才能過戶給買家辦理新房產證，這個流程是因為此前《物權法》第一百九十一條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。而《民法典》將該規定修改，直接去掉需經得抵押權人同意才能轉讓抵押財產的條款，修改為轉讓抵押財產只需通知抵押權人便可，且只有在抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，才可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償。也就是說，根據該規定，如果房價上漲又沒有出現其他不利因素的情況下，轉讓有按揭或者其他抵押的房產，不需要提前向銀行還貸塗銷抵押可以直接帶按揭過戶了。這將大大減少二手房的交易手續和成本，二手房交易會更加便捷。
三、《民法典》新設“居住權”這一重要用益物權，產權人如何設置“居住權”將房產發揮價值最大化達成所願？
第三百六十六條：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
居住權是《民法典》新設的一項用益物權，顧名思義，居住權就是在房屋內居住的權利，民法典賦予該權利具有合法效力，但該權利不是天然擁有，而必須通過訂立合同的方式或者通過遺囑的方式設立，且必須經過登記方能生效，期限可以是有固定期限，也可以是無期限直至居住權人死亡，既可以為自己的親人設立，也可以給非親人設立，但居住權不得轉讓、繼承，也就是說居住權僅限於享有居住權的權利人本人享有，不得轉給他人。在《民法典》實施之前，也有離婚司法案例在男女方離婚時通過判決確認房產歸一方所有賦予另一方居住的權利，但此前沒有明確規定這項權利，也並不是但凡遇到這種離婚案例都會被支持，且在非親人之間以及父母子女之間也未有過類似權利的確認，現《民法典》明確規定這項權利，直接解決了父母贈與小孩、或者獨居老人贈與他人房產又擔心產權轉移、受贈人不給與居住反而導致老無所住的問題，這一重大改變使得產權人可以實現所有權和用益物權的分離，轉移產權但保障居住，從而最大化實現房產價值解決有房而無所住的擔憂。
四、建築區劃內的道路、綠地除屬城鎮公共道路或綠地外歸業主共有，共有部分所取得的收益怎樣分配？
第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
第二百八十三條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。
《民法典》在沿用了原《物權法》關於建築物區分所有權規定的基礎上進一步明確了共有部分（包括佔用公共通道或公用道路的停車位、屬於物業配套設施但未明確歸屬於個人的經營性用房、電梯或圍牆等）收益歸業主共有，且規定共有部分的收益在扣除合理成本后按照業主專有部分所佔比例進行分配，這樣將大幅度提升業主的主人翁意識，使業主更多參與到物業共有部分的管理和監督中去，行使業主權利從而改善提升物業服務質量，進而提升生活幸福度。
五、房屋買賣合同條款眾多看不過來又不給商量，簽還是不簽？怎麼簽？
第四百九十六條 格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。
採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
廣州市住房和城鄉建設局一直印發有《廣州市商品房買賣合同示範文本》和《廣州市存量房買賣合同示範文本》，在房屋買賣網簽時也都是採用該兩個示範文本，該兩個示範文本充分保障了買家關於交房、房屋質量、辦理產權證、物業服務等各項權利，但開發商或者中介為了實現某些目的會製作補充協議或者陰陽合同。按照以前的《合同法》，格式合同只要對免除或限制賣家主要責任的條款進行告知便可，所以經常會有買家因為補充協議或者陰陽合同掉進坑裡，比如裝修不達標，房屋質量瑕疵，配套設施不齊全等，但根據《民法典》，賣家除需對免除或限制賣家主要責任的條款進行告知，對與買賣有關的重大利害關係的條款也需進行說明並讓買家理解，否則買家可以主張該條款不成為合同的內容。這樣就進一步加強和提升了開發商或賣家的義務，買家可以買的更放心啦。
北上廣深房價2020在疫情背景下仍然逆勢大幅度上漲，最近看到身邊朋友對房產又是蠢蠢欲動，談論剛性需求買房、改善住房換房、投資買房等不亦樂乎，奉上本文祝各位業主買的開心，持有開心，傳承開心。
謝芳律師，廈門大學法律碩士，廣東君厚律師事務所合伙人。現任廣州市律協宣傳委委員、廣州市律協餐飲旅遊會展委委員。擅長公司顧問、經濟合同訴訟、知識產權領域。
（稿件来源：广东经纶君厚律师事务所官网）
