习水县人民法院
民事一审判决书
案由：服务合同纠纷
（2021）黔0330民初3624号
原告：贵州华锋物业服务有限责任公司。统一社会信用代码：91520330MA6H20U485。住所：习水县马临街道和平社区124号。
法定代表人：刘华，男，汉族，生于1985年5月6日，贵州省习水县人，住习水县。
被告：陈某，男，汉族，生于，贵州省习水县人，现住习水县。
委托代理人：何某，女，汉族，生于，贵州省习水县人，现住习水县，（系妻子，特别授权）
本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，习水县“御景山居”D区的前期物业服务公司贵州省习水县昌信物业管理有限公司停止对该小区提供物业服务。由于该小区未成立业主委员会，2018年6月1日，建设单位遵义市华居房地产开发有限公司选聘原告华锋物业公司为该小区提供前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。合同约定：“物业服务费由业主按其拥有已竣工并交付物业的建筑面积交纳，电梯住宅按照1.2元/月/平方米（含水电公摊）；业主应于2018年6月1日之日起足额交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于2018年6月1日起履行交纳义务；甲方（华居公司）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按应付未付款千分之二的标准向乙方（华锋物业公司）支付违约滞纳金”。此后，原告华锋物业公司履行了相应管理服务义务。
被告购买了习水县杉王大道御景山居Ｄ区房屋，建筑面积99.52平方米，未缴纳2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《关于退出御景山居D区物业管理的公函》、《情况说明》、《服务月报》、《前期物业服务协议》及双方当庭陈述等在卷佐证，上述证据经当庭举证质证，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告华锋物业公司与遵义市华居房地产开发有限公司于2018年6月1日签订了《前期物业服务合同》，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告与华居公司签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力，原被告双方应当依照合同约定全面履行合同义务。被告与开发商签订的购房合同中的物业服务费部分已被新的物业服务合同所取代，被告的辩解意见于法无据，本院不予支持。
对原告主张物业服务费的诉请，因原告履行了物业服务工作，被告接受了物业管理服务，应支付相应物业服务费，故该项诉请符合法律规定，本院予以支持，对被告的第1项辩称意见，本院不予采纳。被告应支付2018年6月1日至2021年5月31日的物业服务费为99.52平方米×1.2元/平方米×36个月＝4299.24元。
对原告主张逾期滞纳金的诉请，因《前期物业服务合同》约定“业主应于2018年6月1日之日起足额交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于2018年6月1日起履行交纳义务”。约定中未限定业主年度内交纳物业服务费的时间，违约金条款也未界定违约滞纳金的起算点。被告辩称意见应视为对违约金的请求调整，故本院根据公平合理原则对原告主张的逾期滞纳金酌情支持716元。
综上，为规范物业服务市场，平等保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条规定，判决如下：
一、被告陈友卯在本判决生效后十日内支付原告贵州华锋物业服务有限责任公司2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费4299.24元，并支付逾期滞纳金716.00元。
二、驳回原告贵州华锋物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费32.2元，由被告陈友卯负担。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员赵历刚
法官助理冯雪彬
书记员袁小玲
2021-07-27
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