湖南省邵阳市中级人民法院
民事二审判决书
案由：商品房销售合同纠纷
（2021）湘05民终828号
上诉人（原审原告）：何某1，男，2017年12月10日出生，汉族，住湖南省武冈市。
法定代理人：何某2，男，1971年10月14日出生，汉族，住湖南省武冈市，系何某1之父。
上诉人（原审原告）：何某2，男，1971年10月14日出生，汉族，住湖南省武冈市。
上诉人（原审原告）：庾霞，女，1977年2月9日出生，汉族，住湖南省武冈市。
上列三名上诉人的共同委托诉讼代理人：刘中楠，湖南道宽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武冈市展辉房地产开发有限公司，住所地湖南省武冈市庆丰西路。
法定代表人：钟伦团，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。
一审法院查明的事实：2019年6月20日，何某1、何某2、庾霞与武冈市展辉房地产开发有限公司签订了《武冈市商品房买卖合同》（合同编号：201900042802），何某1、何某2、庾霞向展辉公司购买位于湖南省武冈市××村××幢××号商品房。双方当事人在合同中对商品房的基本情况、计价方式及价款、预售款的监管、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等均做了明确约定。合同第十条约定：交房时间为2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条约定：由于出卖人的原因未按合同第十条约定将该商品房交付买受人使用的，如逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十七条约定：如因出卖人原因不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向武冈市房产局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。如因出卖人原因致使未能在约定期限内办理的，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。何某1、何某2、庾霞于2019年4月30日前支付了全额房款1658560元，并按合同约定支付了住宅不动产登记费、维修资金等。
展辉公司所开发的武冈市展辉熙园住宅小区一期建设工程的基础部分（子分部）工程质量、主体分部（子分部）工程质量、装饰装修分部工程质量分别于2018年12月1日、2019年7月4日、2019年10月20日经设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位、施工总承包单位验收，因上述工程均符合设计及规范要求，且资料和报告齐全、合格，观感良好，同意验收；2020年3月21日，该工程住宅区共109户，经建设单位、总承包施工单位、分包施工单位、监理单位、物业单位等进行住宅工程质量分户验收，符合规范设计要求；2020年4月21日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收，因该工程符合设计和施工质量相关验收规范要求，同意验收。2020年4月23日，武冈市建设工程质量监督站向邵阳市恒昌工程建设项目有限公司（系武冈市展辉熙园一期工程的承办方）发出整改通知单，以该工程未进行分户验收、预验收和竣工验收擅自通知业主交房，违反建设工程基本程序，存在诸多质量隐患等要求5日内整改完毕；2020年7月1日、7月17日武冈市建设工程质量监督站就武冈熙园小区工程存在不同的质量问题要求邵阳市恒昌工程建设项目有限公司整改到位。2020年9月2日，武冈市迎春亭办事处金明村第28幢2802号商品房在武冈市房产交易管理所完成了备案登记。
展辉公司于2020年4月14日向何某2邮寄了交房通知书，通知何某2于2020年4月28日收房，何某2于2020年4月14日收到了该交房通知书，但以房屋未达到交付标准为由一直拒绝接收房屋。2021年1月12日，展辉熙园一期房屋已经具备了通电、通水、开户通气条件。武冈市迎春路市政道路改扩建工程从武冈大道至原火电厂（武冈市展辉熙园南大门）路段属于政府投资项目，该工程于2020年4月10日开始封闭施工，至2020年12月20日竣工。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争执的焦点：本案涉案商品房是否已经达到合同约定的交付条件及达到合同约定交付条件的时间。涉案商品房已经于2020年4月21日完成了由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方参与的工程质量竣工验收，综合结论为该工程符合规范要求并同意验收，已经符合双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定涉案商品房经验收合格的房屋交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场发展部出具的证明，展辉熙园一期房屋于2021年1月12日具备开户通气条件，已经达到双方当事人签订的武冈市商品房买卖合同第十条第一款第1项约定的附件三开通天然气的标准。至此，涉案商品房已经符合双方当事人约定的房屋交付条件。涉案商品房尚未经过综合验收合格，是否符合综合验收合格的标准，目前无法确定，何某1、何某2、庾霞可以选择继续履行合同或者选择解除合同。本案中何某1、何某2、庾霞选择要求继续履行合同，尽管展辉房地产公司已主动通知何某1、何某2、庾霞于2020年4月28日前接收房屋，但何某1、何某2、庾霞以该房屋不符合交付条件为由至今尚未接收，因此展辉公司仍应当按照合同的约定继续履行交付涉案商品房的义务。展辉公司迟延交付房屋的事实确实存在，应当按照合同约定向何某1、何某2、庾霞支付违约金。鉴于受2020年新冠肺炎疫情的影响，在计算违约金时酌情扣减2个月；鉴于受武冈大道至原火电厂市政道路改扩建工程封闭施工的影响，在计算违约金时扣减8个月零10天。展辉公司应支付何某1、何某2、庾霞违约金10283元［1658560元×1／10000×62天］（自约定交付房屋之日的次日即2020年1月1日起至符合约定的房屋交付条件之日即2021年1月12日止,扣减10个月零10天，共计62天）。何某1、何某2、庾霞未能提供证据证实其单方申请办理合同备案和预告登记，也未能提供证据证实在约定的期限内未办理合同备案和预告登记的过错在展辉公司，故对何某1、何某2、庾霞要求展辉公司支付逾期办理合同备案登记的违约金的诉讼请求，不予支持。何某1、何某2、庾霞要求展辉公司支付保全费、律师费等无事实与法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、武冈市展辉房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将武冈市迎春亭街道办事处金明村熙园28栋2802号房屋交付何某1、何某2、庾霞；二、武冈市展辉房地产开发有限公司支付何某1、何某2、庾霞违约金10283元，此款限于本判决生效后10日内付清；三、驳回何某1、何某2、庾霞的其他诉讼请求。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人二审争议焦点是：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、一审对逾期交房时间的计算是否恰当。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的交付条件为商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。经查，涉案房屋已于2020年4月21日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了质量竣工验收，因工程符合设计和施工质量相关验收规范要求，同意验收，即涉案房屋已经验收合格。涉案房屋虽未经综合验收，但是否经综合验收，并不是本案合同约定的交付条件。根据武冈深燃天然气有限公司市场部出具的证明，涉案房屋已经具备开户通气的条件，综合在案其他证据，涉案房屋已经达到合同附件三的约定标准。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋既符合法定交付条件，也具备了合同约定的交付条件。
关于一审对逾期交房时间的计算是否恰当的问题。2019年底至2020年初的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不可克服的不可抗力，系展辉公司不能如期履行合同义务的因素之一，一审在计算展辉公司逾期交房违约金时酌情扣除二个月违约时间并无不当。武冈市迎春路市政道路改扩建工程封闭施工属于双方合同签订之后、履行期间新发生的事实，系政府行为，双方在签订合同时无法预知，一审将该一事由归于不可抗力并无不妥。一方面，市政道路改扩建工程封闭施工客观影响了展辉公司对涉案合同的履行，另一方面，该政府行为又为涉案小区天然气管道的铺设安装提供了便利条件，对此事实展辉公司在二审中也予当庭认可，该政府行为并未直接导致涉案合同不能履行，一审在计算展辉公司逾期交房违约时间时将市政道路改扩建工程封闭施工的全部期间即8个月零10天均予以扣除欠妥，考虑到该政府行为对展辉公司履行合同的影响程度，本院酌定对展辉公司逾期交房的违约期间扣除4个月零5天，故展辉公司应支付何某1、何某2、庾霞违约金31015元（1658560元×1／10000×187天）。此外，武冈市城区道路改造指挥部出具的《证明》，虽系展辉公司在一审辩论终结后提交，鉴于该份证据直接影响到案件基本事实的认定，一审法院在组织双方对该份证据进行质证后予以采信并未违反法律规定。
综上所述，何某1、何某2、庾霞的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2969号民事判决第一项；
二、撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2969号民事判决第二项；
三、变更湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2969号民事判决第二项为：武冈市展辉房地产开发有限公司支付何某1、何某2、庾霞违约金31015元，此款限于本判决生效后10日内付清；
四、驳回何某1、何某2、庾霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1115元，由何某1、何某2、庾霞负担315元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担800元。二审案件受理费927元，由何某1、何某2、庾霞负担377元，武冈市展辉房地产开发有限公司负担550元。
本判决为终审判决。
审判长肖霞
审判员李玉芳
审判员王彦懿
审判员谭晓飞
审判员周丽红
法官助理王品
书记员周鑫
2021-05-18
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