新冠病毒疫情之下,广州十三行等服装批发市场商户合同履行的法律风险及应对

2020年2月5日 评论 9,646 5475字

一、目前十三行批发市场基本情况

基于疫情影响下,广州各大服装批发市场延迟启市通知已发出。一石击起千层浪,此刻在服装商家的圈子里引起了轩然大波,大家心情跟随着疫情蔓延显得越发难受与不安。

服装批发行业为季节性销售商品,年前备的货成百上千万,现在的情况是可能会直接成为库存,也就相当于是打了水漂。所以现在广州新中国大厦十三行的商户们已经开始奔走相告商量着如何要求档主(房东)免去2月份的租金。更有商户因担心行情走势严峻,提出3月份入场的合同终止,并且退款。我们在此为广大的商家(承租户),作一下简单的分析,理一理各当事人之间的关系。希望对此事牵涉其中的各方团体有帮助。

首先,十三行的X大厦是属于私人企业拥有的商业产权物业。从地下负二层到地上二十层都是做服装批发的商铺。作为亚洲最大的单体服装批发城,像神一般的存在,有着神奇的操作。除了负一楼、一楼和15楼以上是公司直接按一年合同出租外,其它楼层都是以五年合同来出租使用权。很多朋友说的档主(房东),其实也是承租户,并不是真正意义上的拥有产权的业主。他们只有最多五年的使用权,也就是说,档主的身份就是二手房东。
其次,还有一个很尴尬的情况告诉大家:四、五、六楼2020年2月29日是五年合同期的使用期满日,也就是说你目前租用的档口合同期到2月29日截止,这个档主很可能不在拥有此档口的使用权。当然,这并不是绝对的。因为大厦2020年3月1日起新的五年使用权也已经签出去了,档主也可能续签了原档口。但据了解,这种情况极少数。

为什么要给大家说这个情况呢?因为按照各位商家签的合同来看,交租付款方式为三押一租或两押一租。押金是在合同期最后三个月或两个月直接作为当月租金抵扣。也就是说,其实租金早就交完了。

那么这种情况下,你要求档主退租金的阻力就变得更加困难了,因为他使用权到期了,接下来档口也不是他的,口袋里的钱还要拿出来,太难了!

另外,我们了解到还有一种情况,每年春节后第一个月是做服装生意的最佳时期。今年的X大厦原计划是2月1日启市,那么刚刚好2月份一点也不浪费。

所以年前有一部分商家选择高价租下单独的一个二月份。传闻,最高单月租金接近50万,然后这中间就会出现三手房东。

因为这个月的使用权是从原来签了一年租约的商家手里签过来的。举例来说,大概就是二手房东可能以30万月租给了承租户A,A把2月份的使用权转让给了承租户B,月租为60万。

那么A就变成了三手房东,这个2月份赚取了租金差价30万。

然而,这个A与B之间可能连合同协议书都没有签署。那么现在延迟启市的情况下,B要找到A退钱就难上加难了。

那么,商家们到底想要如何解决问题呢?

目前,根据商家维权群里的各种信息,基本诉求如下:

1、要求档主退还2月1日至2月21日的租金,2月21日至2月29日的租金减半。

2、生意受影响,3月4月租金减半。

3、2020年3月1日起租的合同终止,全额退款。

但截止发稿为止,并未有商家诉求得到解决。

某商家减租群里的信息,还有很多商家,已经在12345政府网站上申诉,不过并未受理。

12345网上申诉,那么档主一方又是如何应对的呢?基本上是回复承租户:

1、找商场处理;       2、看其他档主怎么处理;       3、不回应;

其实,客观来看,档主也是很无奈。业内人士才知道,他们的使用权是花了几百万甚至上千万换来的。如今,遇上天灾,相信同样的难过。

承租人能否要求出租人减免租金

承租人要求减免疫情期间租金,实质上是基于新冠肺炎疫情这一客观情况,要求变更合同关于租金支付的约定,或者说要求免除部分支付租金的责任。

前一种主张可能的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定,即:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”(以下称“情势变更制度”)

后一种主张可能的法律依据是《合同法》关于不可抗力的规定,即:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”(以下称“不可抗力制度”)

我们认为,上述两种制度都是合同订立以后发生无法预见、无法避免的客观情况影响合同履行,主要区别在于情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,即虽然能履行但是继续履行会导致显失公平,因此合同双方应当共担相应的风险;而不可抗力造成的结果是合同无法履行,并且基于此不履行合同无需承担责任。

那么,承租人能否援引上述两项制度中的某一项以实现疫情期间减免租金的诉求呢?我们认为,此次新冠肺炎突如其来,在形式上符合“不能预见”、“不能避免”,但是对合同履行的影响存在差异,因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制度,而是参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号,2013年4月8日失效),根据疫情对合同履行的影响程度的不同而做出不同处理(之后最高院可能会就新冠肺炎疫情导致的合同纠纷案件处理标准出具有效规定,以此为准)。具体而言:

1.若因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等行政措施直接导致合同不能履行的,那么承租人可主张此次疫情属于不可抗力,要求适用不可抗力的法定免责制度。

2.若疫情导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降,合同继续履行会对承租人明显不公平,那么承租人可主张此次疫情构成情势变更,诉请法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金。

此外,我们注意到,2003年非典型肺炎疫情期间为保持社会稳定,有政府部门还就疫情期间减免租金事宜出具了规定,如北京市人民政府在京政发[2003]14号文中规定“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的,减免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部门也有可能就租金减免事宜出具相应规定,可予以持续关注。

商户提出合同解除的影响

         无论是不可抗力还是公平原则,都可能存在合同解除的争议。《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”对该条款的援引需要结合合同本身的特点。如对于时间性要求较强的合同,如会展合同、短期租赁合同、季节性货物买卖等,可以援引不可抗力条款解除。但如经不可抗力延期后仍然能够实现合同目的的,则无法援引不可抗力为由主张解除。这里着重讨论本次疫情对商业租赁合同解除的影响。此次疫情影响导致实体商场生意惨淡是有目共睹的,我们也注意到部分开发商主动减免了旗下商场承租人的租金。但不排除因疫情的长期影响而产生承租人要求解约的可能。对此问题,需要分类探讨:
  • 剩余租期较短时,因剩余租期受到疫情影响的范围中,承租人要求以不可抗力要求解约存在合理性。
  • 剩余租期较长,足以覆盖疫情持续期间时,承租人因经营不善要求解除合同的依据不足。但此时,承租人另有可能援引《合同法司法解释(二)》第26条有关情势变更的规定要求法院根据公平原则来调减租金
         在九民会议纪要中对于违约方解约进行了一定的规定,“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。”在承租人无法援引不可抗力解除租赁合同的情况下,其仍然可能援引九民会议纪要中的此项规定,提出以经营业绩不理想为理由而构成“非恶意解约”的情形。在此类情况下,结合目前疫情的实际情况,不排除法院会判决同意解除,且在适用违约金时,采用自由裁量权适当减少承租人的违约责任。这一点值得出租人引起警惕。     

不可抗力和情势变更的应对措施

1、属于不可抗力情况下的应对措施

《合同法》第118条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”因此,当事人在发现合同受疫情影响不能履行后,应第一时间将情况通知对方,并尽快向对方提供相关事实性证明,以便对方及时知道不可抗力情形并采取补救措施以达到减损。否则,当事人需对因未及时通知而扩大的损失承担责任。

2、属于情势变更情况下的应对措施

疫情影响属于情势变更情形时,当事人应及时与合同对方沟通,要求变更合同内容,共同分担损失。如对方不同意变更的,则只能向法院或仲裁机构提起诉讼或申请要求变更合同,分担损失。因法律未明确规定情势变更原则,因此对依据情势变更原则要求变更合同的行权期限亦无规定,借鉴《民法总则》对撤销权行使期限的规定(显失公平是一年,重大误解是三个月),建议当事人在疫情影响结束后尽快行使权利,最长不超过一年。

3、负有履行义务的一方,受到不可抗力影响时,如与对方沟通无法达成一致,应及时发出书面通知延期或解除。在不可抗力情况终止后,及时履行剩余合同义务。

4、接受合同履行一方,如收到合同相对方提出的不可抗力导致合同履约发生变动的书面通知,应针对合同义务内容进行研判,慎重回函,不要轻易接受。如认可对方提出的请求,应针对合同后续履行或事项解决进一步沟通,形成书面方案。

我们的法律建议

       目前我们所遭受的新冠肺炎疫情尚未结束,同时不同合同约定和履行情况也千差万别,我们建议合同各方在遭受相关损失的情况下,应当首先采取及时通知、合理防止损失的扩大、保留/获取和提供证明材料、及时协商相应措施进行初步应对。疫情影响结束后,对于未能通过协商手段达成一致的争议事项,应及时采取诉讼或者仲裁等法律手段以解决争端。
1、履行通知义务并提供适当证明
      《合同法》第一百一十八条规定,“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”,合同当事人应当基于事实求是和诚实信用原则,及时将己方的实际情况通告对方。另一方当事人收到不可抗力的通知及证明文件后,无论同意与否,都应及时回复。特别需要提示的是,如果合同对不可抗力的通知有特别约定的,应按照约定的方式予以通知,并提出适当的诉求和合理的解决方案,以便降低双方的损失。
      如果一方履行的义务受到不可抗力的影响需要及时发出书面通知告知对方,并着手准备不可抗力的相关证明(主要关注受到疫情影响而无法履行合同或延迟履行合同的证据,如国务院及地方发布的增加假期及迟延复工通知、缺乏必要防护用具进行复工等)。如果己方作为接受合同履行一方,收到对方关于不可抗力影响的书面通知,建议针对履行内容对是否构成不可抗力进行判断,慎重回函。
2、采取措施防止损失扩大
        受新冠肺炎影响的一方,尽可能控制损失的发生和扩大,履行其合理减损的法律义务;对于一方怠于履行减损义务导致损失扩大的部分,应当归于责任方承担。相对的,收到通知的合同一方,也应当及时采取合理的力所能及的对应措施,以最大限度地保障合同双方的利益,避免损失进一步扩大。
3、搜集并保留证据
        例如,本文开篇提到的汇大公司向湖州贸促会申请不可抗力事实性证明书的行为,就是为向国外采购商证明其受不可抗力影响而采取的证据搜集/保全措施。尤其需要强调的是,对于因新冠肺炎疫情造成的合理损失,应当搜集并保留足够的证据,以应对日后协商或诉讼/仲裁过程中可能产生的需要。
4、采取协商或者诉讼/仲裁手段
       此次新冠肺炎疫情和“非典”疫情的影响比较类似。2003年6月11日最高人民法院公布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效),其中规定:因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条关于不可抗力的规定进行处理。我们相信立法和司法机关也将出台相关规定以处理因新冠肺炎疫情引发的合同争议,届时受本次疫情根本性影响而又无法通过协商解决的合同当事人可考虑提起诉讼以解决争端。

最后的话

我们撰写本文不是为了鼓励合同当事人滥用情势变更制度或不可抗力制度影响市场正常的交易秩序,而是为了给因新冠肺炎疫情造成重大损失、履约困难的合同当事人提供一点法律思路以度过难关。实际上,司法实践中不论是适用不可抗力制度还是情势变更制度都是非常谨慎的。因此,如果您正在或即将因新冠肺炎疫情而履约困难或无法履约,我们建议您先尽量通过平等协商的方式解决问题,同时需要保留因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据(如封锁交通、限制货物交易、停止营业的行政措施公告、中国贸促会商事认证中心出具的与不可抗力相关的事实性证明等)并及时采取有效措施减少损失,以应对之后不得已为之的诉讼或仲裁程序。

面对突如其来的新冠肺炎疫情,我们国家正在以举国之力与之抗衡,愿大家都能本着互谅互让、诚实信用和公平的原则,和平友好地解决矛盾、纠纷,共度时艰!

 

 

 

 

weinxin
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