赵敏、郑州一美可置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2020年4月25日 评论 393 2786字

审理法院:河南省郑州市中级人民法院
案  号:(2020)豫01民终1835号
案  由:房屋买卖合同纠纷
裁判日期:2020-04-07

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

上诉人(原审原告):赵敏,女,1988年1月16日出生,汉族,住河南省渑池县。
委托诉讼代理人:张子喜,河南师道律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李言新,河南师道律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):郑州一美可置业有限公司,住所地新密市曲梁镇高洼村。
法定代表人:沈悦,该公司经理。
委托诉讼代理人:刘珂,女,该公司员工。
委托诉讼代理人:王卓,河南千盈律师事务所律师。

关于原告主张的定金1万元,原告提交了其丈夫薛新于2018年4月13日签署的《中金智谷认购意向书》,显示薛新向被告支付定金1万元,并提交了POS机签购单。被告对认购意向书真实性有异议,对POS机签购单关联性有异议,其显示的是郑州市远胜房产。该院经审理认为,签约当日被告出具的9032756号收据上显示收到原告付款226004元,并备注:6万票据4000835已收,今刷卡166004元。《定房协议书》也约定房屋总价款436004元,合同签订当日,乙方付款50%,即226004元;剩余50%(21万)办理银行按揭。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。即使原告支付了1万元定金,也依法应当抵作房款,现双方未将定金冲抵剩余21万元房款,因此原告所主张的定金,应当计入首付款226004元中。
一审法院认为,原、被告已明确约定待手续齐全后签订商品房买卖合同,双方签订《定房协议书》的目的是锁定交易机会、预防市场风险、促成交易达成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订《定房协议书》时,被告尚未办妥审批手续,该项目的规划指标尚不确定,开工条件尚不具备,更无从确定交房期限,因此,该协议缺失商品房买卖合同的一些必备条款,属预约合同,其目的是为了订立正式的商品房买卖合同。对《定房协议书》已经明确约定的且在被告取得商品房预售许可证后能够实现的条款,对双方均有约束力,应当继续作为将来商品房买卖合同的内容,任何一方无权单方变更。对未决条款,双方承担继续磋商谈判的义务。当事人违反诚信谈判义务导致不能对未决条款达成合意时,应当受预约条款的约束,承担相应的违约责任或赔偿责任,或承担缔约过失责任。案涉《定房协议书》约定“房屋计划交付日期为2020年6月30日”,属未决条款,双方均负有继续磋商谈判义务。被告明确表示愿意按原协议与原告签订商品房买卖合同,也可以对交房日期进行变更后给予一定补偿,履行了诚信谈判义务,不存在违约行为。原告混淆了谈判义务与交房义务,以被告预期违约为由请求解除合同,没有事实依据和法律依据。
被上诉人质证认为,1、该判决认定协议为买卖合同与最高人民法院的观点相冲突(详细内容见《民事审判指导与参考》总第67辑《商品房买卖预约合同与本约合同的区分》一文),是不正确的,案涉协议应为预约合同。2、依据我方一审时提交的最高院两份裁定书中关于协议的定性也能得到案涉协议为预约合同的结论。3、该判决不是最高院发布的指导性案例,对其他案件的审判不具有指导作用。4、“最高人民法院2004执他字第19号复函”中明确指出:“判决主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论,而判决书中的“本院认为”部分,是人民法院就认定的案件事实和判决理由所作的叙述,其本身并不构成判项的内容。”既然不构成判项内容,则“本院认为”部分所作的论述就不能作为判决依据。5、依据法律规定,当事人无须举证证明的事实中包含已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,但本院认为部分不是依法查明的事实,不属于免证事实。
被上诉人提交如下证据:1、河南省高级法院“(2010)豫民法提字第00008号”民事判决书;2、最高法院“(2012)民再申字第52号”驳回再审申请通知书;3、河南省高级法院“(2014)豫法立民初字第4”号民事裁定书。证明目的:生效法律文书中的“本院认为”部分并非免证事实,因为其并非判项内容,所以也不影响当事人及案外人的实体权利。该部分并非法定证据形式,对其它案件不具有参考价值,只有判项和依法查明的事实才具有参考意义。
上诉人质证认为,该三份判决及裁定与本案没有关联性,关于上诉人提交的判决书所涉及的事实及本案的事实,均应由法官依据事实和法律做出定性,且同类案件所涉及的相同事实应当由法官按照相同的标准做出认定,本案关于《定房协议书》的性质请求法院依法认定。
本院经审查认为,上诉人、被上诉人提交的证据,双方均对其真实性未提出异议,本院对证据的真实性予以采信。
本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。
本院认为,关于涉案《定房协议书》性质问题,因该协议书内容包括了当事人名称,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付日期,装饰、设备标准承诺,办理产权登记有关事宜,违约责任等商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受了购房款,所以,该协议应当认定为商品房买卖合同。一审法院认为涉案协议为预约合同不当,本院依法予以纠正。
关于交房日期问题,因交房日期为合同重要条款,为买受人决定是否购买房屋的主要考虑因素之一,案涉《定房协议书》约定“房屋计划交付日期为2020年6月30日”,现双方当事人对该条款有两种以上解释,应当作出不利于提供该条款一方的解释,即该约定应视为对交房日期的明确约定,而非未决条款,双方不需继续就该问题进行磋商。且出卖人未提交充分有效证据证明,在签订案涉《定房协议书》时,就该问题向买受人尽到提示及说明义务。
关于案涉《定房协议书》是否解除的问题,因合同约定的交房日期尚未到达,且买受人无充分有效证据证明出卖人不能按期交付涉案房屋,故其要求解除合同的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,赵敏的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,虽认定性质错误,但实体处理并无不当,应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费5426元,由赵敏负担。
本判决为终审判决。

审判员常爱萍
书记员娄杨杨

2020-04-07

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weinxin
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