广州市腾飞物业管理有限公司、梁杰仪租赁合同纠纷二审民事判决书

2020年11月24日
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357 8414字

广东省广州市中级人民法院

民事二审判决书

(2018)粤01民终14894号

上诉人(原审原告、反诉被告):广州市腾飞物业管理有限公司,住所地广东省广州市黄埔区中山大道塘口天虹花园A6栋二楼。
法定代表人:陈克宇。
委托诉讼代理人:张力,该公司职员。
委托诉讼代理人:宋建芬,广东凝思律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):梁杰仪,男,1971年1月6日出生,汉族,住广东省广州市黄埔区。
委托诉讼代理人:徐道春,广东锐锋律师事务所律师。

一审法院经审理查明:2013年1月1日,腾飞公司(甲方)与梁杰仪(乙方)签订《承包租赁合同》,约定乙方通过协商方式取得甲方的物业(含住宅)管理权、商铺使用权、停车场使用权。甲乙双方达成以下协议:一、概况:甲方拥有广州市中山大道天虹花园小区的物业(含住宅)管理权、商铺租赁权、停车场租赁权(具体见附件),乙方对上述权属工作充分了解,同意承包租赁。二、合同期限:本合同的年限为20年,自2013年1月1日至2033年12月30日止。三、租金及费用:(一)合同履约保证金,在本合同签订10天内,乙方须一次性向甲方交纳20万元作为履约本合同的保证金。(二)承包款及标准,承包款为每月45064元,每月开始10天内支付当期承包款,承包款存入甲方指定的银行账户。四、承包经营权利:(一)乙方依法进行经营管理,乙方拥有收取物业管理费、商铺及停车场租金的权利。(二)乙方有权将使用权转租。五、违约责任:(一)承包期内,甲方不得擅自提前终止本合同及影响乙方经营,否则退还乙方已缴纳的双倍保证金及承包款,赔偿乙方的一切经营损失费以及物业装修费。(二)承包期内,如遇天虹花园改造需收回物业管理权、商铺使用权及停车场使用权,甲方赔偿乙方的一切经营损失费以及物业装修费和退回保证金后,本合同自动解除。(三)承包期内,如遇天虹花园引入的发展商需收回物业管理权、商铺使用权及停车场使用权,甲方赔偿乙方一切经营损失费以及物业装修费和退回保证金后,本合同自动解除。《合同附件》约定:广州市黄埔区中山大道东塘口天虹花园物业包括:1.天虹花园停车场7000元;2.天虹花园23x号(首层、二层)租金6832元(合同期2017年4月10日);3.天虹花园22x号(首层、二层)租金2000元(合同期2020年2月28日);4.天虹街x号:租金1500元;5.天虹花园19x号:租金7184元(合同期2020年12月30日);6.天虹花园2x号20x房:租金2500元(合同期2018年8月31日);7.天虹街18号及Ax栋二楼部分房租:约450平方租金7600元;8.天虹花街21x号租金:4258元(合同期2017年12月30日);9.天虹花街Ax栋1-2梯11-13房租金:2000元(合同期2019年12月30日);10.天虹花园7-9号:租金1540元(合同期2020年12月30日);11.天虹花园A栋2x#2x#25号租金:1300元;12.天虹花园电房仔租金:300元;13.天虹花园A4栋首二层租金:2800元;14.天虹花园A4栋首(天彩宾馆)层租金:5250元,总收52064元。腾飞公司在庭审中主张双方建立的是租赁合同关系。
合同签订当日,梁杰仪向腾飞公司支付保证金200000元。梁杰仪主张其于2014年12月17日另支付了保证金20000元,并提交一张收款收据为证,该收据载明“今收到三六九款20000元”,收据落款处盖有腾飞公司的财务专用章,腾飞公司确认收到该笔款项,但主张该20000元为预付的租金。
关于物业的交付问题,腾飞公司称其已将合同附件的第1项停车场的管理、第11项天虹花园A栋2x#2x#2x号及第13项天虹花园A4栋首二层物业直接交付给梁杰仪,其余商铺因签订合同时已有租户在经营使用,腾飞公司将其余商铺的租金收取权承包给梁杰仪,由梁杰仪代为收取租金,腾飞公司表示第1项停车场的交付时间好像是2015年1月1日,此后由于天虹花园业委会成立后在街道办的组织下,已经将停车场收回了,但交付和收回的具体时间不记得了。梁杰仪确认接收了合同附件的第1项、第11项及第13项物业,但其表示第1项停车场于2015年1月1日交付使用,2015年1月16日由于天虹花园的物业管理权交给业主委员会,停车场也于当日交还给腾飞公司;第11项物业,2017年3月法院要求其清空,租户搬离后不由其控制;第13项物业至今仍由其占用。梁杰仪陈述除上述三处物业外,其他物业并未实际交付给梁杰仪,腾飞公司应将商铺清空交付,即使当时物业有租户,腾飞公司也应退出,不再收取租金,但是腾飞公司一直在收取租金,也未将租户资料给到梁杰仪。腾飞公司确认2017年3月法院要求该商铺租户腾空的事实,但其主张租户搬离后梁杰仪并没有将钥匙交给腾飞公司及法院,商铺至今由梁杰仪控制。梁杰仪提交一份腾飞公司(甲方、移交方)与广州市黄埔区天虹花园(一期)业主委员会(乙方、接收方)及黄埔区鱼珠街道综治办(丙方、主持方)于2015年1月16日签订的《天虹花园一期物业服务交接协议书》作为证据,协议中约定甲方自2015年1月16日17时30分起不再为天虹花园一期的业主提供物业服务,由乙方自2015年1月16日17时30分起接手天虹花园一期的物业管理工作。

腾飞公司主张双方之间的租赁合同已于2015年9月26日解除,其提交《协议书》《补充协议》作为证据,《协议书》《补充协议》的签订时间为2015年9月26日,《协议书》的甲方为梁杰仪、乙方为张力、丙方为陈克宇,三方协商就天虹花园二期商铺临建及牌坊口商铺(二期商铺700平方米临建及牌坊旧电房约50平方米)补偿费用达成如下协议:乙方同意支付200万给甲方,甲方收到款项后,壹个月内清场交地给金田公司,丙方同意与乙方共同承担上述补偿费用,限额为50%,协议签订后,有关天虹各方协议相关协议自动取消。《补充协议》的甲方为梁杰仪,乙方为张力、陈克宇,双方就清场补偿付款达成协议:乙方同意于2015年9月30日前支付500000元,余款于60天内支付完毕。甲方同意收到首期款后30天(2015年10月30日)前拆除完毕交场。梁杰仪对上述两份协议的真实性、合法性予以确认,但对关联性有异议,其主张协议的乙方、丙方不是本案的当事人,该协议约定的物业涉及另外的租赁合同,所产生的纠纷已经生效判决认定,并提交(2016)粤0112民初1104号民事判决书、(2016)粤01民终18339号民事判决书作为证据,(2016)粤0112民初1104号民事判决书查明:“2011年4月30日,张力(甲方)与梁杰仪(乙方)签订《场地租用协议》,约定:甲方将天虹花园二期施工场地租给乙方使用,占地约8200平方米,场地原是天河建设发展有限公司交给甲方(甲方挂靠黄埔区建筑总公司第五十施工队)的施工场地,甲方平整场地后,天河建设发展有限公司因自身问题无法开工、无法支付工程款,经协商将二期场地交甲方代管使用,甲方出租所得归甲方作日常员工候工补偿,现甲方将场地以现状租给乙方使用。合同期从2011年5月1日开始,租金为18000元/月,每三年为一个租期,下一租期的租金以上期租金为基数递增5%。乙方于2003年5月7日已交保证金一万元给腾飞物业管理公司(陈克宇)保管。四、合同期内,甲方不得要求乙方提前退出场地(本协议第六、第七条情况除外)或者拆除上盖物及设施(乙方因未办理国家规定噪音、环境污染以及报建审批等相关手续致使出现上述情况除外),否则按国家标准补偿乙方在该场地上盖物及设施的相关费用。六、合同期内如有国家、单位对该场地进行征地建设开发,则本协议自行解除,甲、乙双方互不承担赔偿责任,乙方在该场地上建设的房屋及装修,征用方支付的上盖补偿费用甲方占10%,土地补偿费用甲方自行处理,与乙方无关。七、如天虹花园原开发商天河建设、甲方自有单位或其他单位对该场地进行征地建设开发,甲方必须提供国家合法审批的有关批准文件,则乙方无条件退出场地,本协议自行解除。场地上的上盖物及设施由乙方自行自费拆除运走。庭审中,梁杰仪陈述,其在收到款项后,开始将建筑物拆除并将废料清理,2015年11月底将场地交还张力、陈克宇,场地由张力、陈克宇于约2015年年底移交给金田公司。张力、陈克宇陈述,梁杰仪在2015年10月底11月初开始拆除建筑,11月底拆完,但场地未移交张力、陈克宇,张力、陈克宇确认场地已由金田公司围蔽使用,但无法确定具体日期。”该判决书认定“关于张力、陈克宇与梁杰仪于2015年9月26日签订的《协议书》《补充协议》的效力问题。本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,张力、陈克宇均为完全行为能力人,其在《协议书》及《补充协议》上签字真实,协议的内容并不违反法律和行政法规的强制性规定,当属有效协议。上述协议是双方就场地租用协议书终止及后续事宜的处理(上盖建筑的拆除、费用的补偿等)所作出的约定,张力与梁杰仪所签署的《场地租用协议书》的效力如何并不影响《协议书》及《补充协议》的效力。”该案判决后,张力、陈克宇不服,向广州市中级人民法院提起上诉,广州市中级人民法院作出(2016)粤01民终18339号民事判决书,驳回上诉,维持原判。该案生效后,因张力、陈克宇不履行生效判决的义务,梁杰仪向一审法院申请强制执行,执行案件号为(2017)粤0112执1347号,一审法院要求将《承包租赁合同》附件的第11项物业腾空。
一审庭审中,腾飞公司陈述其曾于2015年、2016年通过口头、面谈和邮寄的方式向梁杰仪作出解除合同的表示,但邮寄的快递都被对方拒收,梁杰仪仅表示双方曾协商解除合同,但未就解除合同达成一致。腾飞公司表示同意单倍返还梁杰仪交纳的保证金(所欠租金予以扣除),腾飞公司还表示合同解除的时间以法院认定为准,解除合同前主张的费用为租金,解除合同后主张的费用为占用费。梁杰仪明确其主张双倍返还保证金的依据是认为腾飞公司未按合同约定交付全部物业,影响其经营,根据合同第五条第一款的约定主张双倍返还。
另查明,腾飞公司称涉案物业的权属人为广州市跃华房地产开发有限公司(原名称为“广州市天河区建设发展有限公司”),因历史问题未办理产权证,但物业经过合法规划报建,腾飞公司提交《建设用地批准书》《建设工程竣工验收质量认定书》《商品房预售许可证》作为证据,其中《建设工程竣工验收质量认定书》显示天虹花园A3、A4栋商住楼经监督站核定质量合格;《商品房预售许可证》显示预售单位为广州市天河区建设发展有限公司,楼宇名称为天虹花园自编A3、A4、A5、A6。腾飞公司称涉案物业均位于A3、A4栋,梁杰仪对此予以确认。腾飞公司主张其有权出租涉案物业,并提交广州市跃华房地产开发有限公司与腾飞公司2012年8月28日签订的《委托书》为证,《委托书》中约定广州市跃华房地产开发有限公司将天虹花园A3、A4、A5、A6栋尚未售出的物业委托腾飞公司对外出租管理。腾飞公司还提交一份说明,表示天虹花园Ax栋2x、23、2x号商铺是广州市跃华房地产开发有限公司用以偿还张力、陈克宇所欠梁杰仪的债务。
另,腾飞公司申请一审法院向黄埔区鱼珠街道办事处调取2016年初腾飞公司和梁杰仪及天虹花园业委会签订的一份三方协议。一审法院于2018年6月22日前往黄埔区鱼珠街道办事处调查,黄埔区鱼珠街道办事处表示,经查询,腾飞公司和梁杰仪及天虹花园业委会未签订三方协议,腾飞公司与天虹花园业委会2015年1月16日签订《交接协议书》后,天虹花园的物业服务和停车场就由天虹花园业主委员会管理。
还查明,梁杰仪于2018年1月27日收到本案起诉状副本。
以上事实有《承包租赁合同》(含附件)、《协议书》《补充协议》、收款收据、交场通知书、(2016)粤0112民初1104号民事判决书、(2016)粤01民终18339号民事判决书、《建设用地批准书》《建设工程竣工验收质量认定书》《商品房预售许可证》《委托书》以及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为,《承包租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,双方均应恪守履行。
关于《承包租赁合同》是否解除的问题。腾飞公司主张2015年9月26日签订的《协议书》中已约定“协议签订后,有关天虹各方协议相关协议自动取消”,《承包租赁合同》于2015年9月26日已解除。由于《协议书》的当事人为梁杰仪、张力、陈克宇,而上述人员并非《承包租赁合同》的当事人,该《协议书》中关于“各方相关协议自动取消”约定对腾飞公司与梁杰仪没有约束力,而且根据(2016)粤0112民初1104号民事判决书,张力、梁杰仪在2011年4月30日签订《场地租用协议》,约定张力将天虹花园二期施工场地租给梁杰仪使用,《协议书》及《补充协议》是张力、梁杰仪就《场地租用协议》终止及后续事宜的处理(上盖建筑的拆除、费用的补偿等)所作出的约定,故《协议书》及《补充协议》与本案《承包租赁合同》无关,腾飞公司依据《协议书》中的约定主张《承包租赁合同》于2015年9月26日已解除,缺乏理据,一审法院不予采信。但鉴于梁杰仪自2015年1月1日起至今未向腾飞公司支付其所占有物业的租金,腾飞公司要求解除《承包租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,一审法院予以支持。由于腾飞公司与梁杰仪在本案诉讼前就合同解除事宜未达成一致,腾飞公司又未有证据证实梁杰仪收到过其发出的解除合同的通知,因此,一审法院以梁杰仪收到本案起诉状副本的时间即2018年1月27日作为《承包租赁合同》解除的时间。
关于梁杰仪欠付租金及占用费的金额认定问题。梁杰仪确认腾飞公司向其交付了合同附件第1项、第11项及第13项物业,其应按《承包租赁合同》的约定即第1项物业月租金7000元、第11项物业月租金1300元、第13项物业月租金2800元的标准向腾飞公司支付费用。
第1项物业,梁杰仪确认腾飞公司向其交付停车场,腾飞公司表示具体交付时间不记得了,鉴于梁杰仪确认交付时间为2015年1月1日,故租金应从2015年1月1日起算。梁杰仪表示2015年1月16日将停车场交还,腾飞公司称因天虹花园业委会成立后在街道办的组织下将停车场收回,具体时间不记得。经一审法院向黄埔区鱼珠街道办事处调查了解的情况,印证了梁杰仪关于2015年1月16日腾飞公司与业委会签订交接协议后,停车场已收回的陈述。因此,梁杰仪应按照合同约定的标准支付2015年1月1日至2015年1月16日的租金3612.9元(7000元/月÷31天×16天)。
第11项物业,腾飞公司确认法院于2017年3月强制执行第11项物业,要求该物业承租人腾空后搬离,且根据腾飞公司提交的说明,是广州市跃华房地产开发有限公司将第11项物业用以抵偿(2016)粤0112民初1104号案中张力、陈克宇所欠梁杰仪的债务,因此,2017年3月法院强制执行后梁杰仪未实际占用该项物业,腾飞公司要求梁杰仪支付2017年3月以后的租金缺乏理据,一审法院不予支持,梁杰仪应向腾飞公司支付2015年1月起至2017年3月的租金共计35100元(1300元×27月)。
第13项物业,梁杰仪占有使用该物业,应按2800元/月的标准支付自2015年1月1日起至合同解除日2018年1月27日的租金共计103238.71元(2800元/月×36月+2800元/月÷31天×27天)。合同解除后,梁杰仪仍未交还第13项物业,应参照合同约定的标准2800元/月的计算商铺占用费,腾飞公司请求占用费支付至2018年3月,故占用费从2018年1月28日起计至2018年3月31日止为5961.3元(2800元/月÷31天×4天+2800元/月×2月)。
合同附件中除第1项、第11项、第13项以外的其他物业,腾飞公司未向梁杰仪实际交付上述物业,腾飞公司主张将上述有租户的商铺的收取租金的权利转让给梁杰仪,腾飞公司理应通知商铺的承租人收租的权利人已变更为梁杰仪,以后的租金向梁杰仪交纳,但腾飞公司无证据证明其已履行上述义务,且腾飞公司也无证据证明梁杰仪收取了上述物业的租金。因此,腾飞公司要求梁杰仪支付除第1项、第11项、第13项之外的其他物业的租金及占用费,理据不足,一审法院不予支持。
综上,梁杰仪应向腾飞公司支付第1项、第11项、第13项的租金141951.61元(3612.9元+35100元+103238.71元)及第13项物业的占用费5961.3元,扣减梁杰仪于2014年12月支付的20000元,梁杰仪实际应向腾飞公司支付租金121951.61元(141951.61元-20000元)、占用费5961.3元。
关于腾飞公司是否要双倍退还履约保证金的问题。梁杰仪主张双倍返还保证金的依据是《承包租赁合同》第五条第一款,但梁杰仪无证据证明本案中腾飞公司存在擅自提前终止本合同及影响其经营的情形,因此,梁杰仪请求双倍返还保证金缺乏理据,一审法院予以驳回。由于双方签订的合同中未约定该保证金在承租人违约时可予以没收,且腾飞公司亦表示同意返还,因此,梁杰仪请求腾飞公司返还保证金,一审法院予以采纳。关于保证金的金额,合同约定及收据载明收取的保证金金额均为200000元,梁杰仪主张其支付保证金220000元一审法院不予采信。因此,腾飞公司应向梁杰仪退还履约保证金200000元。
关于梁杰仪是否应向腾飞公司返还天虹花园Ax栋首层及第二层、天虹花园A栋2x号、2x号、2x号商铺的问题。由于合同附件第11项物业即天虹花园A栋2x号、2x号、2x号商铺已于2017年3月被法院强制执行要求腾空,该物业梁杰仪未实际占有,腾飞公司要求梁杰仪返还第11项物业缺乏事实依据。双方签订的《承包租赁合同》已解除,梁杰仪继续占有第13项物业缺乏理据,其应将第13项物业即天虹花园Ax栋首层及第二层返还给腾飞公司。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据腾飞公司的上诉及梁杰仪的答辩意见来看,本案的争议焦点问题为:一、梁杰仪应向腾飞公司支付租金的数额;二、腾飞公司是否应退回梁杰仪200000元保证金。
关于第一个争议焦点问题,梁杰仪对于一审法院认定其应支付合同附件中第1、11、13项物业的租金没有异议,故本院予以维持。(一)关于第1项物业2015年1月16日之后的租金,梁杰仪是否应予支付的问题。根据本案查明的事实来看,该项物业2015年1月16日已被涉案小区业委会收回管理,腾飞公司未提供证据证明此后梁杰仪又取得了该项物业的管理权。(二)关于第2-10、12、14项物业租金的问题。诉讼中,腾飞公司虽称当时已和梁杰仪共同告知涉案物业的承租人将租金交付给梁杰仪,但在梁杰仪不确认的情况下,腾飞公司未提供证据予以证明。(三)关于第11项物业的问题,腾飞公司确认法院于2017年3月强制执行第11项物业,要求该物业承租人腾空后搬离。由于2017年3月之后涉案物业已进入强制执行阶段,因此即使涉案物业一直在梁杰仪的控制之下,那么由此产生的占用费也应由梁杰仪向(2016)粤0112民初1104号案的债权人进行清偿,而非向腾飞公司清偿。况且,根据本案查明的事实来看,梁杰仪实际为(2016)粤0112民初1104号案的债权人,故腾飞公司要求梁杰仪支付2017年3月之后的租金依据不足。综上,本院维持一审法院认定的梁杰仪应向腾飞公司支付租金的数额。
关于第二个争议焦点问题,首先,腾飞公司于一审2018年6月21日的质证、询问笔录第6页明确表态同意单倍返还保证金,扣除欠付的租金,不同意双倍返还保证金。其次,根据腾飞公司、梁杰仪签订的涉案合同来看,双方并未约定梁杰仪逾期交纳租金,腾飞公司有没收该保证金的权利。况且,从本案查明的事实来看,腾飞公司、梁杰仪签订的涉案合同附件中约定腾飞公司应向梁杰仪交付14项物业的收租权,但腾飞公司仅履行了少部分义务,腾飞公司违约在先。因此,腾飞公司应将收取梁杰仪的200000元保证金退回给梁杰仪。
综上所述,腾飞公司上诉请求不成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费22426元,由上诉人广州市腾飞物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长王会峰
审判员蔡培娟
审判员黄春成
书记员甄雪皓
肖晓桐

2018-10-24

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