孙乔圣与南京我爱我家房屋租赁置换有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2020年8月28日
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226 3198字

江苏省南京市中级人民法院

民事二审判决书

(2020)苏01民终1785号

上诉人(原审原告):孙乔圣,男,1965年7月25日生,汉族,住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人:叶新联,江苏臣功律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):南京我爱我家房屋租赁置换有限公司,住所地在南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人:史立斌,该公司总经理。
委托诉讼代理人:朱军,江苏三法律师事务所律师。

一审法院认定事实:南京市玄武区房屋所有权人为孙乔圣,登记时间2008年5月20日,面积401.41㎡。2015年8月19日,孙乔圣(甲方)与我爱我家公司(乙方)签订租赁合同,甲方向乙方出租位于南京市玄武区,面积48平方米出租给乙方使用,该房屋租赁期共30个月,自2015年7月1日起至2017年12月31日止。租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。乙方如要求续租,则必须在2017年11月1日前向甲方提出书面意向,经甲方同意后,重新签订租赁合同,同等条件下乙方享有优先承租权。该房屋年租金12万元。房屋租金半年一付,乙方在2015年7月1日前、2015年11月30日前、2016年5月30日前、2016年11月30日前、2017年5月31日前分别支付陆万元给甲方。乙方在租赁期限内使用的水、电、物业管理费等其他费用,由乙方自行负担。乙方在支付第一期房租时,必须同时支付押金人民币1万元给甲方,该押金作为房屋装潢附属设施及乙方应承担有关费用的担保。乙方将押金、水电物业管理等费用汇入甲方账户。在租赁期限内,乙方逾期交付水、电、物业管理费等其他费用,每逾期一天,则应按上述费用的3%支付滞纳金。租赁期满或本合同解除、终止后,乙方必须在当日将其物件全部搬出,如仍有余物,在未取得甲方谅解下,均视为乙方放弃所有权,任由甲方处理。另合同对双方权利、义务、合同的解除条件等做出了约定。
合同签订后,双方履行合同,孙乔圣交付了案涉房屋,我爱我家公司交纳一万元押金并按时交纳房屋租金,双方合同履约到期后,未签署新的租赁合同。双方一致确认,租赁期间内,我爱我家公司尚欠电费38966.4元、水费1175元。
2018年1月8日,甲方南京顺驰不动产网络有限公司(以下简称顺驰公司)与乙方我爱我家公司签订转让转租协议,乙方一次性支付甲方房屋(南京市东方城旭日园7-2号原“顺驰不动产”门面)使用权及内部装修设施转让费人民币87710元。2018年1月9日至1月29日为装修免租期,转租期为2018年1月30日-2018年8月19日,转租租金为67710元(含税金)。甲乙双方于签约当日在房屋内(南京市东方城旭日园7-2号原顺驰不动产门面)对上述装修设施及房屋进行交接,在双方经过清点后无异议的情况下即完成对装修设施及房屋使用的转让。届时,乙方将一次性支付甲方房屋使用权,转租期租金及装修设施转让费共计87110元。双方于2018年1月9日完成商铺的交接工作。后我爱我家公司支付相应费用。
2018年1月9日,出租方(甲方)任衍斌与承租方我爱我家公司(乙方)签订房屋租赁合同,房屋坐落于南京市玄武区部分,建筑面积50平方米。2018年8月20日至2023年8月19日止。租赁期限后,甲方有权收回此房屋,乙方应如期交还。其中2018年8月20日至2021日8月19日每年租金为人民币113989.64元。租金每12个月付款一次。第一期租金在甲方向乙方交付房屋前30日由乙方向甲方支付。双方另对权利、义务及违约责任等条款作出约定。双方另签订一份补充合同,对租金价格略微调整。合同签订后,我爱我家公司支付了第一年的租金113989.64元。
经现场勘查,南京市玄武区与南京市玄武区同属南京市玄武区东方城旭日园一楼商铺,两房间隔距离不超过10米。
另查明一,2015年8月25日,我爱我家公司东方城分公司登记设立,营业场所为南京市玄武区,2018年1月11日,该分公司注销登记。2018年1月18日,我爱我家公司旭日园分公司,登记设立,营业场所为南京市玄武区。
另查明二,孙乔圣为江苏臣功律师事务所主任律师。
以上事实由房屋租赁合同、光盘、房产证、电力公司发票、现场勘验笔录、转让转租协议、发票、庭审笔录等证据予以证实。

一审法院认为:双方签订的《房屋租赁合同》合法有效,系双方的真实意思表示。合同签订后,孙乔圣按约交付了案涉房屋,我爱我家公司按约支付房租,但是租赁期限内产生的电费38966.4元、水费1175元我爱我家公司未能支付,根据合同约定,该部分费用应由我爱我家公司负担,故对孙乔圣主张的电费38966.4元、水费1175元,一审法院予以支持。对于孙乔圣主张的电费滞纳金42668.2元,一审法院认为,双方合同中约定在租赁期限内使用的电费由我爱我家公司负担,并支付至孙乔圣账号,我爱我家公司履行该义务隐含一个前提即孙乔圣应告知我爱我家公司每月应支付的费用,现孙乔圣未能提供证据证明其在长达30个月的租赁期限内曾向我爱我家公司催交电费,在我爱我家公司已经交付1万元押金,存在可以预扣的费用的情况下,我爱我家公司未缴纳电费并未有明显过错,在孙乔圣未明确催要电费的情况下,孙乔圣无权主张电费滞纳金。
对孙乔圣主张的2018年1月1日至2018年4月15日期间的占用费用35000元,一审法院认为,双方合同约定履行期限为2015年7月1日至2017年12月31日,且双方明确约定,如果续租,我爱我家公司必须于2017年11月1日向孙乔圣提出书面意向,经孙乔圣同意后,重新签订租赁合同。我爱我家公司并未提出书面申请,且实际已经另外承租了与涉案房屋距离很近的房屋,故我爱我家公司不存在继续租赁涉案房屋的必要,对我爱我家公司提出的合同到期后,其实际已经搬离涉案房屋意见,一审法院予以采信。双方合同到期后,孙乔圣应积极履行收房义务,我爱我家公司应积极履行交房义务,孙乔圣为一个专业律师,我爱我家公司为一个专业的房屋租赁公司,对履行合同的守约意识以及保留证据的经验均高于普通民众,但现双方均未能提供证据证明曾要求对方履行义务而对方不同意或没有回应的情况。故一审法院认定,双方均存在怠于履行收房或交房的义务的情况,导致产生了房屋的空置损失,对于这段时间的空置损失,一审法院认为应按照双方原合同约定的租金标准由双方平均分摊,故对孙乔圣主张的占用费用35000元,一审法院支持17500元。
综上,我爱我家公司应支付给孙乔圣电费38966.4元、水费1175元,占用费用17500元,扣除我爱我家公司已交付给孙乔圣的10000元押金,我爱我家公司共应给付孙乔圣47641.4元。
本院认为,当事人对自己的主张,有责任提供证据。上诉人上诉主张2018年1月1日至4月15日的占有使用费,但被上诉人未书面申请续约并另行承租邻近房屋,一审认为其合同到期后确无使用涉案房屋必要、事实上已经迁出,并无不当。上诉人虽主张双方系不定期租赁关系,但其未能证明其曾就续约事宜与被上诉人协商,结合被上诉人已经迁出的事实,其这一主张不能成立。关于占有使用费数额问题,结合双方职业、业务范围及其陈述,一审认定其均存在怠于履行收房或交房的义务,亦无不当。上诉人另上诉主张电费滞纳金问题,但被上诉人未能举证证明其在租赁合同期内告知被上诉人每期应付电费数额或催告其替电费,也未能证明其因此遭受损失,结合上诉人缴纳的押金1万元可用于扣减电费的事实,一审认定被上诉人未未缴纳电费并不具备明显过错,并驳回上诉人主张电费滞纳金的诉讼请求,亦无不当。

综上,孙乔圣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费113元,由孙乔圣负担。
本判决为终审判决。

审判长殷源源
审判员马帅
审判员白文虎
二○二○年七月三十日
书记员郭旭冬

2020-07-30

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weinxin
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