丁少柱与姜炳萱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2020年8月29日698 4637字

合肥市瑶海区人民法院

民事一审判决书

(2020)皖0102民初5071号

原告:丁少柱,男,1993年2月2日出生,汉族,住安徽省芜湖市无为县。
委托诉讼代理人:贾梦林,北京尚公(合肥)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王总立,安徽皖大律师事务所律师。
被告:姜炳萱,女,1971年2月7日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人:张冠华,安徽九德律师事务所律师。

本院经审理认定事实如下:夏阳系合肥市站前路白马服装城**北203房屋的登记所有权人,姜炳萱与夏阳系夫妻关系。2019年1月19日,姜炳萱与丁少柱签订一份《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》,约定,姜炳萱将登记在夏阳名下的合肥市站前路白马服装城二期北203商铺(建筑面积61.12平方米)出租给丁少柱作为经营女装使用。租赁期共4年,自2019年3月5日起至2023年3月4日止。租期内租金总额112万元。合同约定租金支付方式为,丁少柱于2019年1月29日前付清双方约定的本期(或第一期)相应付租金28万元。其他时段付款方式为租金每年均为28万元,每年提前一个月支付下一年度租金。同时,双方合同还约定,任何一方单方面欲提前终止合同,应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同。经有关部门鉴定,租赁期间商铺因不可抗力导致毁损和合同终止而造成承租方损失的,双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的,租金按照实际使用时间计算,不足整月的按天数计算,多退少补。因不可抗力导致合同无法履行的,双方免责,合同终止。合同同时约定,在租赁期间,承租方未经市场管理部门书面同意,擅自延期开业或中途关门歇业、货少不足以支撑经营需要的及承租方未经市场管理部门书面同意,擅自关门停业,连续七天不正常营业的,视作承租方违约。承租方违反上述约定且未立即纠正并消除影响和损失,出租方有权终止合同,收回铺位,承租方除放弃租金余额(作为违约金一部分),另按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。合同签订后,姜炳萱按合同约定将房屋交付丁少柱,丁少柱亦分别于2019年1月29日、2020年1月21日向姜炳萱支付了第一期、第二期的租金各280000元。案涉商铺租金现已支付至2021年3月4日。
后2020年1月因我国出现“新冠××”疫情,2020年3月22日,安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司联合发出“致白马家人的一封信”称:新冠疫情发生以来,全国上下同心抗疫……白马市场于2020年3月22日全面顺利复市……经白马公司董事会研究并做出如下决定,与大家共度难关:一、租金:减免白马公司经营单元50天的租金……针对租赁业主商铺的租金,白马公司的态度是:一定会积极号召并坚决督促与广大业主沟通,让业主拿出诚意,给出合情合理的租金减免。虽然白马商铺绝大部分为私人产权,白马公司并无直接决定权,但公司一定会按照政府的政策导向和实际可能,积极与业主沟通并劝导……。
2020年4月18日,丁少柱通过微信向姜炳萱发送《解除合同通知书》,称:依据合同约定,结合安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司关于减免白马公司经营单元50天租金与50天物业管理费用的通知,以及疫情期间房屋闲置没有正常使用的情况,现通知你解除2019年1月29日我与你签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》,并将我已支付过的余下租期内的租金予以返还。姜炳萱收到《解除合同通知书》后则于与2020年5月2日亦向丁少柱发送《通知书》一份,称:现依据合同第八大条第三小条约定,答复你于2020年4月18日发给我的《解除合同通知书》,我不同意解除,现结合安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司关于减免白马经营单元50天租期的通知,现特通知你,本着公平公正的原则,将你原合同的租期顺延一个月(免一个月租金)。如果你继续坚持,本人将依据合同第十大条第五小条的约定,向你追缴合法违约金。
庭审时,姜炳萱辩称丁少柱的《解除合同通知书》,并不能达到解除合同的目的。同时审理中,姜炳萱提供了光盘及照片打印件等用以证明截止到2020年6月4日中午11时30分,丁少柱依然在案涉商铺进行正常的经营活动。庭审中对姜炳萱提供的案涉光盘以及照片真实性,丁少柱虽不持异议,但认为通过光盘以光盘中的内容可以发现,在整个拍摄过程中,并没有任何客户进到店里面进行消费,由此可以明确疫情的影响,且其虽至庭审时仍在经营,但因其是依据合同的约定提前60日解除合同,故其解除合同的时间应该至2020年的6月18日。庭审中,丁少柱明确其要求解除案涉合同是因为按照以前正常的惯例,春节期间就应该开业,但是因疫情影响迟迟不能开业,且其去广州去进货渠道也不畅通。同时因案涉商铺所在的白马服装城出现了疫情,严重影响了市场的客户来源,其现在不但没办法获得利润,而且还要支付高额房租,已无法持续经营下去。同时庭审时,丁少柱明确其主张姜炳萱退还的案涉租金273095.89元,具体包括50天免租期的租金及2020年5月3日至2021年3月4日的租金。另查,本案庭审后,丁少柱通过微信向姜炳萱发出一份落款日期为2020年6月12日的《通知》,称:现我已将房屋腾空,请你与我办理交接手续并将余下租期内的租金予以返还,如未按时办理交接事宜,因此而造成的房屋空置以及迟延退还租金等损失均由你自己承担。

本院认为,本案丁少柱与姜炳萱签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》,系双方的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效,双方均应按照协议履行各自的义务。现根据庭审查明的事实,本案中双方当事人争议的主要焦点应是案涉租赁合同是否应当解除的问题。庭审时丁少柱以因疫情严重影响了市场的客户来源,其现在不但没办法获得利润,而且还要支付高额房租,已无法持续经营下去为由要求解除案涉租赁合同,姜炳萱对此则有异议。姜炳萱辩称丁少柱并不享有法定或者约定解除权,其现不同意解除合同,且其已在异议期内提出了异议。对此,本院认为,2020年1月起发生在我国的新冠××疫情,各级政府为应对疫情所采取的管控措施,客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制,这是丁少柱与姜炳萱在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,该种情形一定程度地对丁少柱所经营的服装销售活动产生了影响,客观上使丁少柱的经营收益受到一定的损失,属情势变更的情形,但这种损失是否造成丁少柱从根本上不能实现合同目的,丁少柱现并无相关证据予以证实。且根据庭审查明的事实,案涉商铺所在的白马服装城实际于2020年3月22日就已全面复市,此时影响商铺经营的事由已经消除。故丁少柱于2020年4月18日以疫情影响经营为由解除合同,不符合客观现实情况,也不符合相关法律规定,故本院对此不予支持。同时,虽根据双方合同的约定,任何一方单方面欲提前终止合同,应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同,现姜炳萱并不同意解除合同。但根据庭审查明的事实,疫情确导致本案中有50天的时间丁少柱无法正常经营,且丁少柱于2020年4月18日就已要求解除合同,并在本案审理期间已将案涉商铺腾空,明确表示其无法继续经营下去也不再继续履行合同义务。故本院认为,本案姜炳萱作为守约方虽无过错,但法律也并未禁止作为违约方的丁少柱解除合同。根据相关法律规定,当违约方继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,应当允许违约方解除合同,用赔偿损失来代替继续履行。故本案在丁少柱明确表示无力履行合同的情况下,如强令其继续履行合同、使用租赁房屋,同样不能实现合同签订的目的,故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发,综上,本院对丁少柱与姜炳萱签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》予以解除。因根据双方合同约定任何一方单方面欲提前终止合同,应提前60天通知对方。丁少柱系于2020年4月18日要求解除合同,故本院确定双方的合同于2020年6月18日解除。同时因新冠××疫情及疫情防控措施虽然导致继续履行租赁合同出现困难,但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决,并不必然导致合同不能继续履行,现丁少柱坚持要求解除合同,且在双方未能达成一致的情况下,擅自撤离商铺,其行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任。另虽丁少柱与姜炳萱双方签订的租赁合同中约定如承租方违约除放弃租金余额(作为违约金一部分),还需按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。因该约定违约金过高,超出了法律规定的范围,对此应予调整。现因案涉合同为租期四年且一年一付的商铺租赁合同,本案中本院确定的双方解除租赁合同的时间为2020年6月,结合今年的疫情对商铺租赁市场确造成了一定的冲击,市场恢复正常秩序仍需继续耗费一定的时间的现实情况,出租人在短时间内寻找新的租户较为困难,同时本案中姜炳萱除了租金损失外,并无其他的损失,因此结合本案实际情况,本院酌情给予出租人姜炳萱一定的缓冲期限。另因本案中丁少柱于2020年4月18日通过微信向姜炳萱发送《解除合同通知书》要求解除合同后,又向法院起诉要求解除合同,故姜炳萱虽不同意解除合同,但对丁少柱不再继续承租房屋的意思表示应为明知,也应预见到合同不再继续履行的后果,其应积极采取措施防止损失的扩大。据此,本院予以认定丁少柱违约金应为姜炳萱6个月的房租损失。同时根据查明的事实丁少柱在疫情期间因经营活动受到限制,客观上造成了一定的损失,这种损失丁少柱与姜炳萱双方均无责任,故根据公平原则,姜炳萱也应承担部分损失,此损失可以适当减少丁少柱的违约费用。综上,因丁少柱已经将案涉房租交到2021年3月4日,本院综合权衡案涉合同的剩余租期(2020年6月18日至2021年3月4日为259天)、租金标准、新冠疫情对案涉商铺经营的实际影响及合同当事人的违约情形等因素,酌定应由姜炳萱向丁少柱返还的案涉租金为79780.7元[(280000元/年÷365天×259天)+(280000元/年÷365天×50天)÷2-(280000元/年÷365天×180天)]。至于丁少柱要求姜炳萱支付自2020年4月19日起的利息,因丁少柱在本案中本身存在违约行为,故本院对此不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,判决如下:

一、原告丁少柱与被告姜炳萱于2019年1月29日签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》于2020年6月18日解除;
二、姜炳萱于本判决生效之日起十日内返还丁少柱租金79780.7元;
三、驳回丁少柱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5396元,减半收取2698元,由丁少柱负担1910元,姜炳萱负担788元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员顾苏淮
书记员龙润方

2020-07-30

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