无证房产买卖解除合同适用情势变更原则要符合以下三个条件

2014年4月7日00:21:31 发表评论

1、从时间上看,情势变更是订约时当事人不可预见的。是在合同成立以后发生的当事人在订立合同时无法预见的重大变化。2从结果上看,如果继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的

贷款政策变化后,买方的履约能力受到严重影响,已在客观上不能继续履行合同,在这种情况下,如果卖方坚决要求继续履行的话,对买方会明显不公平,同时也会在事实上不能实现双方的合同目的。

三、合同的履约情况(比如双方或一方的义务是基本履行完毕还是刚开始履行)、当事人的过错程度(比如违约方或守约方是否有过错)、预期利益(比如守约方的间接损失或者是否丧失了其它机会)因情势变更使原合同的履行显失公平。情势变更发生后,通常造成了当事人之间的利益失衡。如果继续按原合同规定履行义务,将会对当事人明显有失公平,从而会违背诚实信用原则。

四、  最高人民法院《合同法解释二》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。 什么是效力性规定,什么是管理性规定,如何划分?主要是结合合同无效的其他因素考虑,如果立法目的不仅仅是管理需要,更涉及公共利益和市场秩序,则还是应认定为效力性强制规定,如《保险法》和《证券法》有关保险业与证券业从业资格的规定第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》指出“违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”

五、归纳以上内容,显然法律在合同无效制度中是以违反效力性强制性规定为当然的认定标准,而对于效力性强制性规定与管理性强制性规定发生矛盾冲突的时候,怎么认定是效力性规定还是管理性规定,则要从实务中去综合判断,而判断标准就是合同本身就有损国家利益或者社会公共利益的,是效力性规定

重大误解的构成要件有以下几个:1、必须是表意人因为误解作出了意思表示。这里包括二层含义:一是表意人作出了意思表示;二是其所作出的意思表示必须是由于误解造成的,表意人的错误认识与其意思表示之间具有因果关系。2、必须对合同的内容发生了误解。判断重大误解的标准是:一个通情达理的人在正常情况下,如果知道事实真相,就根本不会订立合同。《民法通则》第五十九条规定,“行为人对行为有重大误解”属于可撤销行为。被撤销的民事行为从行为开始起无效。《民法通则》第六十一条第一款规定,民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,对方都有过错的,应当各自承担相应的责任。《民通意见》第七十三条规定,对于重大误解或者显失公平的民事行为,当事人请求变更的,人民法院应当予以变更;当事人请求撤销的,人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的,人民法院不予保护。       《合同法》第54条第1款规定,“因重大误解订立的”合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

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