合同期内可以涨租金吗-合同“情势变更”原则适用的裁判规则  

2018年9月28日15:04:28 发表评论

“情势变更”旨在救契约于水火——在无法预知的情形发生且将会导致显示公平之时,得以通过解除合同的方式离开该“不公平”的状态,其对于契约精神的维护具有十分重要意义。但同时地,立足维护交易稳定和交易秩序角度,对于“情势变更”原则的适用,又应当慎之又慎。
本期由案引入,梳理类似案例,对“情势变更”原则的认定及适用作出整理,欢迎文末留言讨论。

由 案 引 入
案 情 简 介:
租金每年暴涨一倍
出租人请求涨租金被驳回
2004年4月27日,文豪公司竞买取得位于三亚市解放三路8号的吉亚大酒店,后更名为豪威海景大酒店。2006年2月18日,吴某等与文豪公司签订一份《房产买卖合同》,约定购买豪威海景大酒店一层、二层建筑面积为762.475平方米的房屋(其中一层面积110.475平方米,二层面积648平方米,公共部位与公共房屋分摊建筑面积4平方米)。合同签订后,吴某等依约付款,文豪公司亦依约交付房产。
之后,吴沛霖、王辰羽将该房屋一楼经营婚纱摄影店,二层房产应文豪公司的要求进行返租。
2006年5月1日,吴某与文豪公司签订《铺面租赁合同》,约定:吴某将所购房屋二楼652平方米出租给文豪公司,租期30年;2006年7月1日至2010年6月30日,每年租金26.5万元,2010年7月1日至2036年6月30日,每年租金28.2万元;租金每季度的第一个月10日前交付一次;如逾期交纳,按每天罚款月租金的3%,逾期满10天,吴某有权解除合同;吴某应缴的租赁税由文豪公司另行向税务部门支付;文豪公司装修房屋时,不得改变室内承重结构和房屋外型,装修后须经有关部门验收合格方可开业;水电费、管理费等一切费用由文豪公司自付。合同签订后,吴某等把二楼房屋交付文豪公司。
2006年7月13日,文豪公司与国美公司签订《房屋租赁合同书》,约定:文豪公司把豪威海景大酒店临解放三路的首层370平方米和二层2200平方米(包括吴某二楼652平方米房产)房屋出租给国美公司;租期8年,自2006年7月20日至2014年7月19日止。合同签订后,文豪公司交付房屋给国美公司,国美公司投入资金装修房屋。
装修中,国美公司经文豪公司同意,在吴某房屋的西侧一、二楼之间切开12平方米楼板,修建一楼至二楼的楼梯,整个商场经营家电业。2006年6月25日,文豪公司与海南移动签订《房屋租赁合同书》,将豪威海景大酒店首层257.06平方米房屋和毗邻中国电信股份有限公司三亚分公司的434.94平方米房屋租赁给海南移动。
文豪公司租赁吴某二楼房屋后,已交付租金,但未向吴某等办理租金完税手续。2009年11月22日至2010年1月26日期间,吴某等3次向文豪公司发函,要求文豪公司恢复被切开的楼板及向吴某出示租金缴税发票。后楼板修复且验收合格。
吴某向法院起诉称,2006年5月1日,吴某与文豪公司签订《铺面租赁合同》,约定将向文豪公司购买的位于三亚市解放三路8号豪威海景大酒店二楼652平方米的房屋出租给文豪公司,租期30年;自2006年7月1日至2010年6月30日年租金为26.5万元。根据双方当时对房屋租金的估计,认为今后租金会略有上涨。为公平起见,约定自2010年7月1日后的年租金为28.2万元;租赁税由文豪公司缴纳。合同履行七年来,该地段同类铺面租金价格从每月每平方米30多元猛涨到200多元,涨幅达7倍之多。文豪公司作为转租方,不但肆意违约,且其收益是吴某的6倍之多,完全超出了吴某出租房屋的初衷,不能公平保护吴某的财产权益,违反了公平原则。房租每年涨1倍的情况是双方当时不能预见的,因此,根据情势变更原则和公平交易原则,请求判令吴某与文豪公司签订的《铺面租赁合同》年租金由每年28.2万元变更为每年156.48万元(每月每平方米200元)。
案 例 分 析
一审法院认为:
本案双方当事人争议的焦点是本案是否适用情势变更原则变更合同租金条款。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
从该条的规定看,构成情势变更需具备以下要件:
一是须发生客观情势的重大变化,以致继续履行合同或者对一方当事人明显不公平,或者不能实现合同目的;
二是此种重大变化须发生在合同成立后履行完毕前;
三是此种重大变化是当事人在缔约时无法预见,亦非因当事人自身原因造成的,从而区别于正常商业风险;
四是当事人在缔约时尽管无法预见,但又尚未达到不能避免、不可克服之程度,不构成不可抗力。
由此可见,适用情势变更原则,有十分严格的条件限制,应当慎重。意思自治、契约自由是合同法的基本原则,对于当事人基于真实意思表示所达成的协议人民法院一般不应予以干预。涉案房屋租金的上涨除了国务院于2009年12月31日发布的《关于推进国际旅游岛建设发展的意见》的影响外,更多的是房地产市场自身上涨、正常的商业风险等多重因素的影响所致。《铺面租赁合同》中约定房屋租金在四年后由26万元/年增加至28.2万元/年,说明双方在签订合同时对房屋租金的上涨趋势是有预见的,而近年来电子商务的发展导致房屋租金也有下降的趋势,说明房屋租金的涨跌都是正常的商业风险。从房屋租金的现状来看,虽然对吴某有些不公,但还达不到显失公平的程度。《铺面租赁合同》签订于2006年,至今已经履行了十年时间,如轻易予以调整,将不利于维护交易稳定和交易秩序。综上,本案不具备适用情势变更原则的构成要件,原告诉求适用情势变更原则调整合同租金没有事实根据和法律依据,本院不予支持。经审判委员会讨论决定,驳回原告吴沛霖、王辰羽的诉讼请求。

在该案的法律依据中,一审法院提出《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》:
为了因应经济形势的发展变化,使审判工作达到法律效果与社会效果的统一,根据民法通则、合同法规定的原则和精神,解释第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

后吴某等不服原判决,向最高人民法院申请再审。最高法审理认为,案涉房屋租金上涨是与海南房屋租赁市场整体波动相一致,这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素,属于正常的商业风险。且吴某签订案涉《铺面租赁合同》时,亦约定了租金调整条款,这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的,嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内,不存在无法预见之情形。最终裁定驳回吴某等的再审申请。

法 律 适 用
情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条是其法律基础。如上文所述,《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》就指出,该条款的适用应“慎重”,应当报高法甚至最高法的审核。
值得注意的是,民法总则的出台,并没有影响该原则的适用。如果合同约定的履行条件发生变化,继续履行合同对一方明显不公平,当事人一方仍然可以要求变更合同或者解除合同。民法总则并没有否定情势变更,更没有否定最高法院关于合同法的司法解释之二。
契约严守为合同法的基本原则。合同成立后,因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空,强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时,才能适用情势变更原则。
构成情势变更需具备以下要件上文已有归纳,在此不再赘述。

类 案 梳 理

最高法公报案例:大宗集团有限公司、宗锡晋与淮北圣火矿业有限公司、淮北圣火房地产开发有限责任公司、涡阳圣火房地产开发有限公司股权转让纠纷案
裁判要旨:

是否属于所谓情势变更还是商业风险,需要参照合同约定,并从可预见性、归责性以及产生后果等方面进行分析。
裁判摘要:
本案中,淮北宗圣公司成立于2007年,涉案三处煤炭资源一直申请办理采矿权手续或立项核准,直到2014年10月12日《指导意见》之前,也未获得批准,并且该意见规定,只是在今后一段时间内东部地区原则上不再新建煤矿项目,且安徽省是否属于该《指导意见》所确定的东部地区尚需进一步论证。因此,政策原因并非是造成合作开发项目得不到核准的唯一原因。案涉《股权转让协议》第四条约定,无论与淮北宗圣公司、宿州宗圣公司拥有的三处煤炭资源相关的探矿许可证或采矿许可证是否作废、到期或失效,圣火矿业公司均无条件的履行本协议约定的所有条款;第二条约定,2014年7月31日前,圣火矿业公司向大宗公司支付第一笔股权转让款。圣火矿业公司对此并无异议,且在第一笔转让款期满不能支付的情况下向大宗公司出具了2000万元的违约金欠条并实际履行1000万元,而《指导意见》出台时间是在2014年10月12日,故对该笔股权转让款,一审判决认定不符合情势变更原则,有事实依据。

《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年11期(总第229期):大庆凯明风电塔筒制造有限公司与华锐风电科技(集团)股份有限公司买卖合同纠纷案
裁判要旨:

适用情势变更原则应以双方当事人履约存在利益严重失衡的情形为前提。

裁判摘要:
本院认为,第一,《塔筒买卖合同》第16条约定的误期赔偿不包括向业主赔偿损失,华锐公司的该项主张没有合同依据;第二,华锐公司虽与业主约定赔偿业主误期损失650万元,但尚未向业主支付,不应认定其损失已经发生。故华锐公司的此项主张缺乏依据,本院不予支持。关于应否将塔筒价格由每吨单价12140元调降至9950元的问题。本案中双方当事人履行《塔筒买卖合同》不存在利益严重失衡的情形,故不能适用情势变更原则。华锐公司的主张不符合《合同法》司法解释的相关规定,故对其下调塔筒价格的请求不予支持。

《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第4期(总第161期):成都鹏伟实业有限公司与江西省永修县人民政府、永修县鄱阳湖采砂管理工作领导小组办公室采矿权纠纷案
裁判要旨:
受损方当事人依据情势变更原则请求变更合同部分条款的,人民法院应当予以支持。
裁判摘要:
受36年未遇的鄱阳湖罕见低水影响,鹏伟公司采砂提前结束,该自然灾害与鹏伟公司的亏损具有直接的因果关系。对此,鹏伟公司和采砂办均无异议。公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。本案中,鹏伟公司所享有的鄱阳湖永修段采砂权虽然是通过竞拍方式取得的,但竞拍只是鹏伟公司与采砂办为订立《采砂权出让合同》所采取的具体方式,双方之间的合同行为仍应受《中华人民共和国合同法》的调整。鹏伟公司在履行本案《采砂权出让合同》过程中遭遇鄱阳湖36年未遇的罕见低水位,导致采砂船不能在采砂区域作业,采砂提前结束,未能达到《采砂权出让合同》约定的合同目的,形成巨额亏损。这一客观情况是鹏伟公司和采砂办在签订合同时不可能预见到的,鹏伟公司的损失也非商业风险所致。在此情况下,仍旧依照合同的约定履行,必然导致采砂办取得全部合同收益,而鹏伟公司承担全部投资损失,对鹏伟公司而言是不公平的,有悖于合同法的基本原则。鹏伟公司要求采砂办退还部分合同价款,实际是要求对《采砂权出让合同》的部分条款进行变更,符合合同法和本院上述司法解释的规定,本院予以支持。

北京北大青鸟有限责任公司、新疆北大青鸟能源矿业有限公司股权转让纠纷案
裁判要旨:

情势变更的事由应结合合同签订时间及变更的事项对合同履行有无实质影响综合认定。
裁判摘要:
所谓情势变更,系指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中,青鸟公司、青鸟能源公司提出情势变更的事由系因兴和煤矿所在区域不再进行煤矿改扩建工作的审批,因政策原因导致其年产120万吨/年的改扩建目的不能实现。而从查明的事实可知,2011年11月4日,新疆维吾尔自治区人民政府即已下发了《关于对硫磺沟矿区和南山景区煤矿进行综合整治的通知》(新政函[2011]312号),该时点早于各方签订《股权转让协议》之时,表明在合同成立之前,青鸟公司所主张的情势变更事由已经出现。且如前所析,本案中并无证据表明股权转让方刻意隐瞒相关政策性文件,青鸟公司、青鸟能源公司亦具备获知该政策规定的能力和途径。既然该事由出现在合同订立之前,就并非为当事人所不能预见,亦表明其知晓可能产生的相应风险,并自愿予以承担。尽管青鸟公司、青鸟能源公司提出新疆维吾尔自治区于2014年又相继颁布相关文件条例,对于水源涵养区、南山景区的煤炭开发进行规制。但该事由亦不符合情势变更的适用要件,理由为:首先,双方在2012年已经办理完股权变更手续,股权转让方的主要合同义务已经履行完毕。其次,2014年出台的两份文件并未具体明确兴和煤矿属于必须关停的煤矿,无法得出兴和煤矿受该两份文件影响必然要予以关停的结论。再次,在该两份文件出台之后,新疆维吾尔自治区煤炭工业管理局于2014年12月19日出具的《关于新疆兴和煤矿有限公司机械化改造设计的意见》中载明,兴和煤矿120万吨/年的改扩建项目已列入自治区煤炭工业“十一五”发展规划,应继续按基本建设相关程序进行。该事实与青鸟公司、青鸟能源公司提出的2014年两份文件的出台即意味着兴和煤矿必将关停的结论明显相悖。最后,即便2014年出台的两份文件会对水源涵养区、南山景区的煤矿改建工作带来影响,但因2011年出台的《关于对硫磺沟矿区和南山景区煤矿进行综合整治的通知》对此已经做出明确限制,2014年的文件并未超出此前规范性文件的规制内容,故亦未超出当事人此前对该区域改扩建工作应有的预期,不属于超出预期的情势变更事由。

刘秀兰与府谷县瑞丰煤矿有限公司合同纠纷案
裁判要旨:

情势变更原则的适用,必须严格区分情势的重大变化与正常市场风险,并应由当事人提出请求。
裁判摘要:
煤炭市场不景气以及价格涨跌属于正常商业风险,对此双方当事人在订立合同时均应当预见。且刘某与瑞丰煤矿均未以情势变更为由请求人民法院变更或者解除合同,并同时上诉主张本案不属于情势变更的情形。故一审法院关于刘秀兰解除合同的实际原因是因为现在煤炭市场不景气,并非合同根本目的不能实现,鉴于刘秀兰已明确表示不再履行合同,双方所签《煤矿治理项目转让协议书》由于情势变更予以解除的认定,适用法律错误,本院予以纠正。

华锐风电科技(集团)股份有限公司与肇源新龙顺德风力发电有限公司买卖合同纠纷案
裁判要旨:

情势变更的发生是否为当事人不可预见、继续履行合同是否显失公平则为界定本案情形是否适用情势变更制度需要考虑之要件因素。
裁判摘要:
契约严守为合同法的基本原则,只有由于不可归责于合同当事人的原因导致合同缔约时的基础动摇或丧失,强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益均衡关系受到破坏,严重违背公平诚信原则时,才能适用情势变更制度。从本案买卖合同缔约情形来看,新龙公司对其以4520元/KW的综合造价购买案涉风力发电机组的意思表示明确,其主张的无法预见是指风力发电机组的价格在合同签订之后大幅下滑,但新龙公司在缔约时对于合同的交易价格是明知的,对其在本次交易中的实际付出有明确的预期,不存在无法预见之情形。新龙公司主张继续履行合同显失公平,但是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较,本案中,新龙公司如继续履行合同不会额外增加其订约时预计付出的履约成本,仅是其在合同签订后可以以更少的交易成本从别处获取合同标的物,但这不是新龙公司可以违约并置正常的交易秩序于不顾之理由,故本案亦不存在显失公平之情形。国家能源局国能新能(2011)285号文件的出台是在2011年8月份,即在本案新龙公司发出解除通知之后,亦不影响本案的法律适用。风力发电机组作为在市场流通的交易物,其价格出现波动影响当事人的利益,属于市场发挥调节作用的正常现象,新龙公司作为专门从事风力发电的市场主体,对于该价格浮动应当存在一定程度的预见和判断,应当承担相应的商业风险。综合上述情形,本案买卖合同标的物风力发电机组的价格浮动应属正常的商业风险而非情势变更,新龙公司称本案存在情势变更情形的主张不能成立。

weinxin
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