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物业管理纠纷案件律师意见

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尊敬的审判长和审判员:

受当事人****等之委托,广东律师事务所指派我担任上述当事人的,广州市**物业管理有限公司诉上述委托人物业管理纠纷一案的二审代理人,现提出以下供法庭参考。

原审判决认定的物业管理费标准太高,与事实不符,应实事求是地减低标准。

被上诉人即原审原告所提出的所谓例举式的证据,本打算证明自己已经为原审被告所居住的小区进行了物业管理活动,但是,被上诉人在原审中并未提供其按照合同第二条约定的八项物业管理服务,其例举式的证据只能证明偶然的个案,除非当被上诉人提供每天(包括夜晚)物管服务工作的详细记录。

实践中此类物业管理费纠纷的发生原因十分复杂,因此,处理此类纠纷要区分良种主要不同情况作出处理:一是属于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任;二是因为物业管理企业提供的服务质量或数量达不到合同约定致使业主拒绝交费的,则属于物业管理企业违约在先,业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权的行为,是依法采取的自我救济手段,这种情况下,可根据物业管理企业提供服务的质量状况,判决驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求,或适当减少业主的应交服务费(但应交的维修费用不在此限)。本案完全属于第二中情况,应根据物管公司提供的实际服务来收费。按照本案中上诉人与被上诉人签定的《宏润花园住户手册》,双方按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务,但前提是管理方应首先提供约定数量和质量的服务活动。

那么,本案究竟如何计算公平合理的物业管理费用标准呢?认为应当以原合同约定为参照物比较被上诉人实际提供的服务数量和质量来计算。首先,在时间方面,因为本案当中,因为住宅小区实施全封闭式管理,保安对靠近街道的铺面基本没有提供任何的物业管理服务,尤其是晚上,保安根本就没法照看临街铺面。所以先不说白天如何,晚上的时间就占了一半,所以应该按照原来约定的物业管理收费标准减半。其次,在服务的数量范围方面,因为被上诉人只提供了合同第二条约定的第一条和第七条,所以应该再次减半。也就是说,本案中公平合理的物业管理收费标准应该是原来的四分之一,即每平方米0.25元。

因为,按照有关物业管理法规,物业管理公司应遵守国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

另外,业主方也没有依法成立“物业管理委员会”,物业管理条例200391日起施行,本案中并未按照《物业管理条例》召开业主大会并通过选聘或者解聘物业管理企业的相关议题。更不可能按《物业管理条例》的规定,由业主大会决议且2/3以上投票权的业主同意选聘或者解聘物业管理企业。因此,该合同的主体即物业管理公司并非业主聘请,故严格说来合同并非完全“自愿”。

总之,我们不是主张业主都不交物业管理费。而是主张包括物业管理活动在内的一切民事活动,都应该在有序、法制的前提下公平合理地得到处理,即按照物业管理公司实际提供的服务时间、数量、范围以及服务质量等因素来科学合理地确定收费用标准。恳请法庭明察秋毫,给当事人还以公道。


最后,我们恳请法院撤消原审判决,驳回被上诉人的一切诉讼请求,并依法改判。




                  广东律师事务所

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物业管理纠纷案件律师意见

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