导语：卖方在房屋出售过程中毁约，应双倍返还定金。
【案情简介】
1983年1月5日，李女士与张先生登记结婚。2003年3月14日，李女士从开发商处购买了一套房屋，产权登记在李女士名下。2007年7月18日，李女士经房地产公司将房屋出售给王先生，王先生依约先后共支付了8万元定金。当月24日，李女士与案外人宋某就上述房屋另行签订了房屋买卖合同。当月25日，李女士以丈夫张先生不同意出售房屋为由通知房地产公司不再履行合同。房地产公司又将该消息通知王先生。同年8月23日，李女士为宋某办理了房屋产权过户手续。
2007年9月，王先生诉至一审法院，要求确认解除房屋买卖合同、李女士双倍返还定金共计16万元。房地产公司同时也起诉到法院，要求确认解除房屋买卖合同，李女士支付2万元违约金，并支付居间活动费用及损失共计1.5万元。张先生称，房屋属夫妻共同共有财产，李女士未经其同意擅自处分共有财产的行为，为无权处分。故现请求确认李女士、王先生、房地产公司三方签订的房屋买卖合同无效。李女士辩称，在签订房屋买卖合同时并没有征求张先生意见，合同签订后，张先生不同意，自己单方处分共有房屋的行为无效，所以合同无效。可以单倍返还王先生8万元定金；可以补偿房地产公司联系业务费用及其他损失，以500元为限。王先生、房地产公司对张先生的请求辩称，合同是有效的。李女士对张先生的请求辩称，同意合同无效，但应追究房地产公司责任。
【法院判决】
一审法院作出李女士与龚女士、房地产公司签订的房屋买卖合同解除，李女士双倍返还龚女士定金共计16万元，支付房地产公司2万元违约金的判决。一审法院经审理判决后，李女士、张先生不服，上诉到二中院。
二中院经审理认为，李女士、王先生、房地产公司三方签订房屋买卖合同后，王先生依约履行了义务给付定金，合同未履行完毕时，李女士又与他人就诉争房屋再次签订买卖合同，并收取了价金，办理了产权过户手续，故应当认定张先生在李女士签订上述合同之前知悉李女士将对诉争房屋进行出售房屋一事。现张先生、李女士的反悔意见依据不足，法院难以采信。王先生依约向李女士交纳定金8万元，现其要求李女士双倍返还定金共计16万元的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；房地产公司依约要求李女士支付违约金2万元的诉讼请求合理，亦予以支持。一审法院认定张先生、李女士以李女士出售诉争房屋之前未取得张先生同意为由主张上述合同无效，缺乏事实依据，一审法院确认合同有效正确，应予维持。
【法官释法】
该案涉及房屋权属证书上登记的产权人未经配偶同意签订的房屋买卖合同的效力认定、出卖人一房二卖、恶意违约情况下违约责任的承担及不动产善意取得制度的适用条件等问题，较为集中的体现了当下二手房买卖纠纷中的突出矛盾。
根据婚姻法第十七条，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。该条规定应当理解为：（一）夫或妻一方在处理夫妻共同财产上的权利平等。任何一方均有权决定因日常生活需要而处理夫妻的共同财产。（二）非因日常生活需要夫或妻对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人如果有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。城市房地产管理法中，则有转让房产应当取得共有人书面确认的相关规定。
在司法实践中，对上述法律规定的适用存在不同观点。审判实践中，经常遇到房屋所有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。而且，往往确认无效的合同仅履行至交付定金、首付购房款等环节，没有履行至办理完毕产权过户手续的交易完成阶段，不符合《合同法》规定的善意第三人的条件，因此这样的买受人不能认定为善意第三人。且在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况亦不予审查，仅以系不动产权利人本人，即可办理产权过户手续。从合同签订、履行的诚信原则考虑，我们认为，房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效；但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
