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【经纶案例】广东省珠江甘蔗试验场与原职工、家属之间房屋拆迁补偿纠纷系列案件

   分类:广东经纶律师事务所   标签:



作者 | 广东经纶律师事务所 冉茜


【基本案情】


因番禺区政府建设规划需要,番禺区国土部门与广东省珠江甘蔗试验场(以下简称“甘蔗农场”)签署协议,收回甘蔗农场大部分土地,导致甘蔗农场退出市场经营,由此引发对农场职工和家属进行安置。为此甘蔗农场制定了《征地安置方案》、《安置房建设方案》等文件,并依据这些方案精神与318户职工及家属签署《安置建房协议书》,协议书约定:建房用地由甘蔗农场提供,房屋造价为1000元/平方米,职工预付建房款不足的由甘蔗农场补足,职工及家属拥有房屋居住权等。参加集资建房的职工及家属按照协议书约定的面积及1000元/平方米的标准,向甘蔗农场预缴了集资建房款。


《安置建房协议书》签署后,甘蔗农场多次向番禺区、广州市规划部门申请办理集资建房手续,但由于当时政策调整、规划未细化、居民区选址未定等多种原因,导致集资建房手续一直未获批准,使原定在2005年8月份启动的建房工作无法开展。为此300多户参加集资建房的职工、家属频繁上访,强烈要求加快集资建房进度。为缓解矛盾,甘蔗农场在2005年11月4日召开职工代表座谈会研究解决方法。会议决定:由于建房项目批复时间难以估计,至2006年6月底止,如果仍未获得建房报建相关手续,从2006年7月1日起至政府部门批复并办妥相关建房审批手续之日止,甘蔗农场按照银行同期储蓄利率支付预付建房款的利息。该内容写入了甘蔗农场与职工、家属签署的《补充协议书》第六条中。在2007年,番禺区政府决定收回甘蔗农场全部土地(包括原定建设集资房的用地),将农场全体场民异地搬迁至番禺区化龙镇安置区,安置房转由番禺区土地开发中心负责承建。职工和家属在2008年5月中旬入住安置房。甘蔗农场出于最大限度保障职工和家属利益考虑,向职工和家属支付了从2006年7月1日起至2008年6月30日入住时止的预付建房款利息。2011年11月1日,广州市规划局针对广东省珠江甘蔗试验场危房改造整体易地搬迁安置区住宅楼工程出具了《建设工程规划许可证》。


2011年8月12日,30户职工和家属以安置房建房报批手续未完善为由起诉到法院,请求甘蔗农场支付从2008年7月1日起至起诉之日预付建房款利息。法院将案件案由定为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”,经审查法院认定“《补充协议》第六条的约定内容明晰,甘蔗农场认为应从签约背景及签约初衷的角度,来考虑第六条的真实意思为甘蔗农场支付预付建房款利息的期限为2006年7月1日至2008年6月底(即甘蔗农场将安置房交付原职工使用时)止,但甘蔗农场就该说法,未能提供相应证据证实,为此,不能认定《补充协议》第六条约定的真实意思表示及甘蔗农场止付建房利息条件变更为安置房交付使用之日,故本院不予采纳。”据此,法院判决甘蔗农场应向原职工支付自2008年7月1日预付建房款利息至2011年10月31日止利息。


【律师意见】


我们接受甘蔗农场的委托后,查找了当时的历史资料,尽量去发现对我方有利的新证据,仔细分析案情。经全面了解案件事实后,我们认为原审法院未审清事实,案件法律关系认定不准确,判决结果理由不充分。具体分析如下:


一、原审法院错误理解甘蔗农场与原职工签署合同的法律性质,案由定性错误,导致法律关系认定错误。


《省珠江甘蔗试验场征地安置方案》表述:“……番禺区政府将分三期征收省珠江甘蔗试验场4029亩土地,……由于试验场大部分土地被征收,企业经营客观情况发生了重大变化,为妥善解决职工生活安置、职工宿舍拆迁安置、职工自建住房拆迁补偿、青苗补偿等问题,特制定此方案。”上述证据表明:番禺区政府征收了农场土地,是土地征收方,甘蔗农场和原职工均是被拆迁方。


甘蔗农场与原职工签署的《补充协议:选择建房者领取搬迁分散安置费、自建房拆迁补偿费、预缴建房款协议》(即《补充协议》),其中虽然有关于搬迁分散安置费、自建房拆迁补偿费等费用的约定,但那是甘蔗农场为配合番禺区政府征地拆迁工作而代其向原职工发放的费用,甘蔗农场并不因为代番禺区政府支付安置费、拆迁补偿费就变为拆迁人。我们认为原审法院错误理解补充协议的性质,把案件定性为房屋拆迁补偿法律关系属法律关系认定错误。



二、甘蔗农场与原职工签署的合同是集资建房协议,既不是拆迁人与被拆迁之间的合同,也不是开发商与购房人之间的商品房买卖合同,协议中关于支付利息的约定不能等同于违约责任之约定。


根据《征地安置方案》、《安置房建设方案》等文件,甘蔗农场不仅须提供集资建房所需用地、须办理集资建房有关事宜,而且还要利用自有资金补足集资建房不足部分资金,甘蔗农场之所以无偿提供集资建房用地、资金,是基于双方单位和职工这一特殊身份关系,以改善职工居住条件为目的,是给予职工的福利,具有非盈利性质。因此,甘蔗农场与原职工签署的协议不能等同于房地产开发商与购房者之间的商品房买卖合同,应适用《经济适用住房管理办法》调整。该管理办法第六章对单位集资建房专门予以规定,第三十四条规定:“……在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房”,也就是说,集资建房项目必须获得市、县人民政府审查批准同意后方能实施,而集资建房项目能否获得市、县人民政府审批同意,并不是甘蔗农场所能掌握控制。


《补充协议》第六条之所以约定向原职工支付预付建房款利息,是基于:在计划建设的房屋未动工之前,原职工向甘蔗农场预付的集资建房款存放于银行专门账户中,会产生孳息(利息),原职工是该孳息所有权人,将该孳息返还给原职工符合公平原则。甘蔗农场就集资建房项目不具有盈利性,纯属给予职工享有的一项福利;而集资建房的特殊性决定了集资建房项目能否获得市、县人民政府审批同意不是甘蔗农场所能够控制。因此,在甘蔗农场已经尽到其义务的情况下,集资建房项目如果不能获得政府审批同意的,参加集资建房的职工也不能据此要求建房单位承担违约责任!这种主张既没有法律依据,也不符合公平原则。因此,不能把《补充协议》第六条关于支付利息的约定理解为违约责任之约定。



三、我们补充了新证据《居民搬迁协议》,该协议证明自2008年3月后,甘蔗农场不再是安置房建房主体,不再承担与报建有关的责任义务,原集资建房方案已无法实施。


番禺区人民政府在2007年决定整体收回甘蔗农场的全部土地,导致原集资建房方案无法实施。《广东省珠江甘蔗试验场属地管理工作资料汇编》“前言”部分陈述:“尊敬的各位场民:因广州汽车集团自主乘用车项目建设需要,现收回广州市珠江甘蔗试验场用地,并将对珠江场居民区内的居民户进行整体搬迁安置,新建设的安置区将于2008年5月15日全面竣工,各位场民的社会事务将实行属地管理。……”,甘蔗农场向全体场民(包括原职工)公示安置计划发生重大变更,原集资建房用地因被政府收回而无法实施。此后甘蔗农场、原职工与番禺区土地开发中心签署了《居民搬迁协议》。协议约定:“……二、甲方(番禺区土地开发中心)正积极推进化龙大道东安置区的建设工作,甲方承诺安置区房屋于2008年5月15日全面竣工。三、丙方(原职工)同意易地安置到化龙大道东的安置区,并继续履行与丁方(甘蔗农场)签订的《安置建设协议书》中除安置地点以外的其他内容。”该协议证明:原职工同意安置方案予以变更,同意原集资建房项目无法实施而变更为房屋拆迁补偿安置方式,同意安置房建房用地从原居住地变更为番禺区化龙大道东安置区,同意安置房承建单位由甘蔗农场变更为番禺区土地开发中心,也即同意安置房建设报建相关责任义务由番禺区土地开发中心承担。我们认为,甘蔗农场与原职工签署的集资建房合同(包括《补充协议》第六条的约定内容),在签署《居民搬迁协议》后已经变更,不再具有法律约束力。



四、我们也提出:原职工、家属支付“预付建房款”之根本目的是为了获得房屋居住权,而非为获得房屋所有权,原职工、家属在2008年5月份已入住,其支付款项之根本目的已实现,即实现其合同利益,合同权益没有受到损害,如果再向其支付利息,等于原职工、家属获得双重利益。


《广东省珠江甘蔗试验场安置房建设方案》约定:“本场利用补偿款和甘蔗场的部分投资拟在原居住地上拆除危房,按经济适用原则建设安置房……安置房竣工验收后,由于不能分户办证等原因,房屋所有权属于甘蔗场。参加安置建房者拥有房屋居住权,……”。《安置建房协议书》第七条也约定:“乙方拥有房屋的居住权”。即原职工对房屋只享有居住权,不享有房屋所有权,也就是说其支付款项的目的是为了获得房屋的居住权。这一重要事实决定了《补充协议》第六条约定的“办妥相关建房审批手续”的目的是为了房屋建设获得合法的动工手续,以期尽快动工,绝非为获得房屋所有权证为目的。原职工在2008年5月份入住由番禺区土地开发中心承建的安置房,表明原职工已经获得其预付建房款之对价利益。如果仍须向原职工支付预付建房款利息,则原职工一方面享有房屋居住权之利益,另一方面仍然享有预付建房款利息,那么原职工就属于无偿拥有房屋居住权,其拥有双重利益!这明显没有依据。因此,原审法院的判决也明显不符合逻辑。


如果说安置房未完善建房手续,那也是建设单位未能满足行政管理规定之要求,属行政法律关系范畴,应由有关行政管理单位负责处理。建设单位(广州市番禺区土地开发中心)未完善建房手续的行为并未导致入住居民合同权利受到损害(只拥有居住权),更不能以此为由向甘蔗农场主张“违约责任”(如前所述,《补充协议》第六条不是关于违约责任之约定,甘蔗农场也已经不是建房单位)。



【结束语】本案原告提起诉讼请求的理由很简单,就是《补充协议》第六条关于支付利息的约定,原告认为被告没有完成建房报建手续,就应当继续支付利息。原审法院仅凭补充协议名称,而未审查协议实质内容,将案件案由为定性为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”,导致案件法律关系认定错误。基于错误法律关系,原审法院将《补充协议》第六条约定理解为违约责任,从而支持了原告的诉讼请求。我们从理清法律关系为突破点,提出了甘蔗农场与原职工之间属集资建房法律关系,认为不能将集资建房协议等同于一般商品房买卖合同,从而得出《补充协议》第六条约定不是关于违约责任约定的观点;同时,对于集资建房合同在履行过程中因情况发生重大变化、原集资建房项目无法实施被其他合同所取代的事实,原审法院也未予以查清。


对于我们的代理意见,法官一方面认同,但是另一方面却考虑到涉案人数众多,涉及金额却不大,基于维稳考虑,最终并没有改判。虽然没有达到改判目的,但是当事人对于我们关于案件的分析和意见十分认同,并且认为如果在一审时就聘请专业律师参与,正确引导法官的判断,也许结果就不一样了。因此,该案例也使当事人感觉到在诉讼中聘请专业律师的重要性。



作者简介:


冉茜律师毕业于云南大学,2002年就读于中国政法大学民商经济法专业研究生班,2004年获得经济法专业研究生学历。现任职于广东经纶律师事务所。冉茜律师具有民商经济法领域的工作经验和扎实的理论功底,专注于《公司法》、《合同法》、《担保法》、《房地产法》、《企业破产法》等商事、经济法律的学习与研究,并应邀为中国移动公司广东省分公司讲解《劳动合同法》。冉茜律师从事律师工作以来,广泛涉足于民商经济法诉讼和非诉讼事务,熟悉公司法律事务处理,在公司组建、企业兼并及资产重组、融资租赁等非诉讼事务和公司股权纠纷、合同纠纷、知识产权纠纷、房地产法律实务及建筑工程纠纷、劳动争议纠纷等诉讼事务方面,有丰富的实战经验和成功案例。


【经纶案例】广东省珠江甘蔗试验场与原职工、家属之间房屋拆迁补偿纠纷系列案件

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